Chuyển Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở Trước 2026 Được Hoàn Tiền

Q: Tác động của chính sách này đến thị trường BĐS ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, chính sách này sẽ giúp phá băng tâm lý lo ngại về chi phí chuyển đổi quá cao thời gian qua, thúc đẩy người dân thực hiện thủ tục pháp lý, từ đó tăng nguồn cung đất ở sạch cho thị trường.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trước năm 2026 sẽ được áp dụng cơ chế tài chính mới, cho phép người dân được hoàn trả hoặc cấn trừ tiền chênh lệch nếu đã nộp cao hơn quy định. Đây là nội dung quan trọng trong Nghị quyết số 254/2025/QH15 vừa được Quốc hội thông qua nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.

Nội Dung

Nghị quyết mới tháo gỡ khó khăn về tài chính đất đai

Theo thông tin mới nhất, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15. Văn bản này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-1-2026, mang đến các chính sách đặc thù để giải quyết những bất cập trong quá trình thực thi Luật Đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến hành chính và tài chính đất đai như giao đất, xác định giá đất và thu tiền sử dụng đất.

Để cụ thể hóa Nghị quyết này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP (ngày 31-1-2026) và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Bộ Tài chính cho biết các văn bản hướng dẫn này sẽ quy định chi tiết về căn cứ tính tiền, nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính, cũng như thẩm quyền miễn giảm, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Một trong những điểm đáng chú ý nhất tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là sự thay đổi căn bản trong cách tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Thay vì phải nộp 100% phần chênh lệch giá đất như thời gian qua, quy định mới áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi.

Cụ thể, mức thu được phân chia theo các hạn mức như sau:

Nộp 30% chênh lệch: Áp dụng đối với phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở.
Nộp 50% chênh lệch: Áp dụng đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức.
Nộp 100% chênh lệch: Áp dụng đối với phần diện tích vượt quá một lần hạn mức.

Quy định ưu đãi này được áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất được lựa chọn và phải có cam kết rõ ràng trong đơn đề nghị.

Quy định về hoàn trả tiền cho người dân đã nộp mức cao

Trước đó, kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ 1-8-2024), người dân phải nộp 100% tiền chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Cộng với việc bảng giá đất tại nhiều địa phương tăng cao, số tiền phải nộp đã tăng đột biến, gây khó khăn lớn cho người dân.

Tuy nhiên, Nghị quyết mới đã đưa ra chính sách hồi tố có lợi. Cụ thể, đối với các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 1-8-2024 đến trước ngày 1-1-2026:

Người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan chức năng tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới (tỷ lệ 30% – 50% – 100%).
Nếu người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo mức cũ (cao hơn), Nhà nước sẽ hoàn trả phần chênh lệch hoặc thực hiện bù trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác.
Thời hạn để nộp hồ sơ đề nghị tính lại là trước ngày 1-1-2027.

Ví dụ minh họa thực tế

Để người dân dễ hình dung về lợi ích của chính sách khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, có thể xem xét ví dụ sau:

Một hộ dân chuyển đổi 200m2 từ đất vườn sang đất ở. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 100m2. Theo quy định mới:

100m2 đầu tiên (trong hạn mức): Chỉ phải đóng 30% phần chênh lệch giá.
100m2 còn lại (vượt hạn mức nhưng chưa quá 1 lần): Phải đóng 50% phần chênh lệch giá.

Như vậy, so với việc phải đóng 100% chênh lệch cho toàn bộ 200m2 như quy định trước đây, số tiền người dân phải nộp sẽ giảm đi đáng kể, giúp tháo gỡ áp lực tài chính cho hàng ngàn hộ gia đình.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Điều kiện để được hoàn lại tiền sử dụng đất là gì?

Người dân được hoàn tiền nếu đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ 1-8-2024 đến trước 1-1-2026 và đã nộp tiền theo mức cũ cao hơn mức quy định mới tại Nghị quyết 254.

Mức thu tiền sử dụng đất mới được tính như thế nào?

Mức thu là 30% chênh lệch giá đất đối với diện tích trong hạn mức; 50% đối với diện tích vượt hạn mức (không quá 1 lần); và 100% nếu vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở.

Thời hạn cuối cùng để nộp hồ sơ đề nghị hoàn tiền?

Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đề nghị tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 1-1-2027 để được hưởng chính sách hoàn trả hoặc cấn trừ nghĩa vụ tài chính.

Chính sách giảm tiền sử dụng đất áp dụng mấy lần?

Quy định tính tiền theo tỷ lệ % chênh lệch (30-50-100) chỉ được áp dụng một lần duy nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất được lựa chọn.

Tác động của chính sách này đến thị trường BĐS ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, chính sách này sẽ giúp “phá băng” tâm lý lo ngại về chi phí chuyển đổi quá cao thời gian qua, thúc đẩy người dân thực hiện thủ tục pháp lý, từ đó tăng nguồn cung đất ở sạch cho thị trường.