Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chững lại rõ rệt khi lãi suất vay tăng cao, khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, phải ngậm ngùi rời bỏ thị trường. Những thay đổi chính sách từ ngân hàng và sự thận trọng từ người mua đang tạo nên một bức tranh mới cho thị trường địa ốc.
Thị Trường Chững Lại Dưới Sức Ép Lãi Suất Tăng
Tại một hội thảo chuyên đề về lãi suất và cơ hội đầu tư diễn ra vào chiều 23/3, nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng, sức nóng của thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hạ nhiệt đáng kể kể từ khi lãi suất bắt đầu đà tăng mạnh từ cuối năm trước. Ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm với các biến động của chính sách tiền tệ và tâm lý đám đông.
Theo quan sát của ông Lượng trong vòng 3 thập kỷ qua, thị trường địa ốc luôn vận hành theo một quy luật khá rõ nét: “Lãi suất tăng cao thì thị trường chững lại, ngược lại khi có chính sách nới lỏng thì thị trường mới phục hồi”. Trong giai đoạn lãi suất tăng như hiện nay, những người chịu áp lực lớn nhất chính là nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những người vay mượn quá nhiều. Đây cũng là đối tượng nhanh chóng thoái lui khỏi thị trường. Ngược lại, nhóm nhà đầu tư dài hạn hoặc người mua bằng tiền nhàn rỗi, ít bị phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng sẽ ít bị tổn thương hơn.
Làn Sóng Cắt Lỗ Và Tâm Lý E Dè Của Người Mua
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cũng đồng tình với nhận định trên. Ông cho rằng lãi suất cho vay tăng cao đang gây khó khăn cho toàn bộ chuỗi mắt xích trên thị trường, từ chủ đầu tư, nhà đầu tư đến người có nhu cầu mua thực. Nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn với mục đích “lướt sóng” để kiếm lợi nhuận ngắn hạn đang là những người chịu đòn nặng nhất. “Chúng ta đang chứng kiến một làn sóng rút lui của nhóm nhà đầu tư này khỏi thị trường bất động sản”, ông Đính khẳng định.
Theo báo cáo từ Hội Môi giới, hiện tượng cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện ở một số dự án bất động sản từng có giá trị tăng quá nóng. Mức giảm giá có thể dao động từ vài trăm triệu cho đến nửa tỷ đồng đối với mỗi căn. Tuy nhiên, bất chấp việc giảm giá, thanh khoản trên thị trường vẫn rất ảm đạm. Nguyên nhân chính là do phần lớn người mua đang mang tâm lý e dè, muốn chờ đợi và quan sát thêm diễn biến của thị trường trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Lãi Suất Biến Động Và Những Giải Pháp Hỗ Trợ
Theo dữ liệu khảo sát, chỉ khoảng 4-5 tháng trước, nhiều ngân hàng vẫn duy trì mức lãi suất cố định khá hấp dẫn, chỉ quanh mức 6,5%/năm cho hai năm đầu. Tuy nhiên, kể từ tháng 10 năm ngoái, mức lãi suất này đã liên tục leo thang, vượt qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện tại đang dao động phổ biến ở ngưỡng 13-14%. Đáng chú ý, một số ngân hàng đã rút ngắn thời gian duy trì lãi suất cố định xuống chỉ còn 12-18 tháng, thay vì 24 tháng như trước kia.
Một điểm đáng lưu ý là lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước hiện tại đã ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn so với khối ngân hàng tư nhân. Điều này trái ngược hoàn toàn với thông lệ trước đây khi nhóm ngân hàng quốc doanh luôn được biết đến với mức lãi suất cho vay ưu đãi nhất thị trường.
Trước tình hình lãi suất biến động phức tạp, nhiều ngân hàng và chủ đầu tư đã phải chủ động điều chỉnh chính sách để giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua. Ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân TPBank, chia sẻ rằng nhiều chủ đầu tư hiện đã gia hạn thời gian hỗ trợ lãi suất lên tới 3-5 năm, thay vì chỉ 1-2 năm như trước. Đồng thời, các ngân hàng cũng kéo dài thời hạn vay tối đa lên 30-35 năm, có nơi lên đến 40 năm. Thời gian ân hạn trả nợ gốc cũng được kéo dài từ 36 đến 60 tháng.
“Những điều chỉnh này giúp giảm đáng kể áp lực trả nợ cho khách hàng trong giai đoạn đầu, đặc biệt là khi thu nhập của họ chưa ổn định hoặc dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng”, ông Phúc phân tích.
Khuyến Nghị Cho Nhà Đầu Tư Và Triển Vọng Tương Lai
Mặc dù lãi suất đang ở mức cao, các chuyên gia nhận định giá bất động sản, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp, rất khó giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Ông Trần Xuân Lượng khuyến cáo nhà đầu tư không nên mù quáng chờ đợi đáy của lãi suất, bởi điều này có thể khiến họ bỏ lỡ những cơ hội mua được bất động sản với mức giá tốt. Việc được hưởng lợi từ lãi suất thấp có thể bị bù trừ bởi giá trị tài sản đã tăng lên. Hơn nữa, mức lãi suất hiện tại có thể chỉ là sự điều chỉnh mang tính chất tạm thời, chứ không phải là một xu hướng kéo dài.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định rõ chiến lược đầu tư. Nhà đầu tư cần hướng tới mục tiêu trung và dài hạn, tính toán kỹ lưỡng mức độ sử dụng vốn vay và chuẩn bị sẵn tâm lý cũng như nguồn lực tài chính để đối phó với những biến động của lãi suất.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy dự báo mặt bằng lãi suất có thể sẽ dần đi vào quỹ đạo ổn định trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường vẫn rất cần sự can thiệp và điều tiết linh hoạt từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua việc áp dụng các công cụ chính sách tiền tệ phù hợp.
Đối với nhà đầu tư, cơ hội trên thị trường bất động sản vẫn luôn hiện hữu, nhưng nó sẽ phân hóa mạnh mẽ tùy thuộc vào từng phân khúc và khả năng chấp nhận rủi ro của mỗi người. Việc lập một kế hoạch tài chính dài hạn, có phương án dự phòng và phân bổ nguồn vốn hợp lý là yếu tố then chốt để thành công. Ngoài ra, việc chủ động cơ cấu lại khoản vay khi thị trường thuận lợi cũng là một giải pháp hữu hiệu để giảm bớt chi phí tài chính.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
