Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ với sự thay đổi về chất lượng cạnh tranh. Khi các tập đoàn đa ngành sở hữu tiềm lực tài chính lớn chính thức gia nhập cuộc đua, tiêu chuẩn của thị trường ngày càng được nâng cao, tạo ra sự phân hóa sâu sắc giữa các dự án được đầu tư bài bản và phần còn lại.
Sự trỗi dậy của các “ông lớn” trong ngành bất động sản công nghiệp
Trước đây, thị trường chủ yếu là sân chơi của các nhà phát triển hạ tầng truyền thống với lợi thế quỹ đất và giá thuê. Tuy nhiên, cục diện hiện nay đã thay đổi hoàn toàn với sự xuất hiện của những tên tuổi lớn trong lĩnh vực sản xuất và đa ngành. Động thái này biến phân khúc này thành một “mặt trận” cạnh tranh đa tầng khốc liệt.
Điển hình như Công ty CP Tôn Đông Á đã thành lập pháp nhân mới là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đông Á với vốn điều lệ 80 tỷ đồng. Doanh nghiệp này xác định chiến lược tập trung vào bất động sản gắn liền với công nghiệp, logistics và hỗ trợ sản xuất thay vì dàn trải sang phân khúc nhà ở. Trước đó, Tôn Đông Á cũng đã đặt nền móng trong lĩnh vực địa ốc thông qua việc thâu tóm một dự án khu đô thị tại miền Trung.
Tương tự, Tập đoàn Hòa Phát cũng đang đẩy mạnh mảng hạ tầng khu công nghiệp. Sở hữu quỹ đất hơn 1.133 ha tại Hưng Yên và Hà Nam cùng ba khu công nghiệp đang vận hành (Phố Nối A, Hòa Mạc, Yên Mỹ II), Hòa Phát thực hiện chiến lược song hành giữa sản xuất thép và kinh doanh hạ tầng. Việc chủ động quỹ đất lớn giúp tập đoàn này dễ dàng thu hút nhà đầu tư thứ cấp và cộng hưởng với hệ sinh thái sản xuất sẵn có.
Bất động sản công nghiệp nâng chuẩn với hệ sinh thái đồng bộ
Cuộc đua càng trở nên gay cấn khi Tập đoàn Vingroup tham gia với hàng loạt dự án quy mô lớn. Tại Hà Tĩnh, Khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng có diện tích 965 ha với tổng vốn hơn 13.000 tỷ đồng, hướng tới các ngành công nghệ cao, năng lượng và vật liệu mới. Tại Hải Phòng, tập đoàn này cũng triển khai hai dự án với tổng diện tích gần 500 ha, vốn đầu tư xấp xỉ 10.000 tỷ đồng.
Sự hiện diện của những doanh nghiệp vốn có thế mạnh về bất động sản nhà ở và công nghiệp ô tô đã buộc thị trường phải thiết lập lại các tiêu chuẩn. Các khu công nghiệp hiện đại không chỉ đơn thuần là nơi đặt nhà máy mà phải là một hệ sinh thái hoàn chỉnh, tích hợp hạ tầng giao thông, dịch vụ logistics và khả năng mở rộng dài hạn.
Nhu cầu dịch chuyển: Động lực mới cho bất động sản công nghiệp
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, nhu cầu thuê đang dịch chuyển từ các ngành thâm dụng lao động sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, xe điện, trung tâm dữ liệu và thương mại điện tử. Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định rằng nhà đầu tư ngày nay tìm kiếm một chuỗi vận hành tổng thể chứ không chỉ là mặt bằng sản xuất.
Sự bùng nổ của thương mại điện tử với quy mô dự kiến đạt 26-28 tỷ USD vào năm 2025 là minh chứng rõ nét. Các nền tảng như Shopee, TikTok Shop, Lazada đòi hỏi tốc độ giao hàng nhanh và chi phí tối ưu, khiến các kho bãi gần trung tâm Hà Nội, TP.HCM và các trục logistics trọng điểm trở nên đắt giá. Ngược lại, những khu vực xa trung tâm và thiếu kết nối đang dần mất đi lợi thế cạnh tranh.
Phân hóa thị trường và áp lực hạ tầng kỹ thuật
Làn sóng đầu tư vào bán dẫn và trung tâm dữ liệu đang đặt ra những bài toán khó về hạ tầng kỹ thuật. Sản xuất chip và linh kiện điện tử đòi hỏi nguồn điện ổn định, hệ thống xử lý nước và môi trường đạt chuẩn nghiêm ngặt. Đặc biệt, với trung tâm dữ liệu, yếu tố an toàn vận hành và nguồn điện dự phòng là tối quan trọng.
Dự báo giai đoạn 2026-2029, thị trường sẽ đón nhận khoảng 8.800 ha đất công nghiệp mới, chủ yếu ở phía Nam. Tuy nhiên, theo bà Chương Quốc Đoan (Cushman & Wakefield Việt Nam), tỷ lệ lấp đầy sẽ phụ thuộc lớn vào chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng các ngành chuyên biệt. Những chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư đồng bộ từ điện, nước đến dịch vụ tiện ích sẽ chiếm ưu thế. Trong khi đó, các dự án thiếu chiều sâu, chỉ dựa vào quỹ đất lớn hay giá rẻ sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến sự phân hóa rõ rệt hay còn gọi là sự “chia năm xẻ bảy” về thị phần và đẳng cấp.
Nguồn: VnBusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Hà Nội Dự Kiến Đấu Giá 306 Khu Đất, Thu Hơn 63.000 Tỷ Đồng Năm Nay
- Bất Động Sản Phú Quốc Thiết Lập Chu Kỳ Tăng Trưởng Đột Phá
- TP.HCM Ngừng Cấp Phép Chung Cư Cao Tầng Tại Khu Vực Trung Tâm
- Tuyến Đường Ven Sông Cu Đê Hơn 1.380 Tỷ Đồng Sắp Triển Khai
- Loạt Quy Định Mới Tháo Gỡ Khó Khăn Bất Động Sản Từ Năm 2026
