Thị trường đất nền phía Nam đang ghi nhận những diễn biến đầy nghịch lý khi lượng giao dịch chạm đáy nhưng giá bán vẫn không xuất hiện xu hướng giảm sâu trên diện rộng. Giai đoạn chuyển dịch này đang tạo ra một “gọng kìm” siết chặt dòng tiền đầu cơ, hướng thị trường đất nền phía Nam tới các giá trị giao dịch thực tế và bền vững hơn.
Nghịch lý thanh khoản sụt giảm mạnh trên thị trường đất nền phía Nam
Khoảng ba năm trước, làn sóng hạ tầng cùng những thông tin quy hoạch về sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc liên vùng và kỳ vọng từ Luật Đất đai mới đã thu hút một lượng lớn dòng tiền đổ vào đất nền. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền tỷ gom đất tại các khu vực vùng ven với hy vọng thu lợi nhuận ngắn hạn. Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng đảo chiều từ giữa năm 2025 và kéo dài sang năm 2026 khi lượng khách tìm kiếm giảm sâu, đẩy nhiều người vào tình thế dòng vốn bị “giam” trong các tài sản thanh khoản kém.
Số liệu thực tế cho thấy mức độ quan tâm đối với thị trường đất nền phía Nam tại các khu vực từng là điểm nóng như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, và Bà Rịa – Vũng Tàu đều suy giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc sơ cấp hiện chỉ dao động từ 3% đến 5%. Mặc dù thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, làn sóng giảm giá mạnh vẫn không diễn ra đồng loạt mà chủ yếu là cuộc giằng co giữa bên mua và bên bán.
Vì sao giá đất vẫn neo cao dù thị trường đóng băng?
Lý giải về việc giá đất không giảm sâu tương ứng với thanh khoản, các chuyên gia bất động sản cho rằng cơ cấu dòng vốn của nhà đầu tư hiện nay đã có sự thay đổi lớn. Hầu hết những cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà hoặc gặp áp lực nợ vay lớn đã buộc phải rút lui khỏi thị trường từ trước. Nhóm chủ đất còn trụ lại đến thời điểm này đa số có tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng nắm giữ tài sản dài hạn để chờ đợi chu kỳ phục hồi thay vì bán tháo cắt lỗ sâu. Do đó, các động thái giảm giá hiện nay thực chất chỉ là “cắt lãi” – tức giảm bớt phần lợi nhuận kỳ vọng ban đầu.
Bên cạnh đó, áp lực từ chi phí đầu vào cũng là bệ đỡ vững chắc giữ cho mặt bằng giá không bị sụt giảm sâu. Các chi phí liên quan đến bồi thường, nghĩa vụ tài chính đất đai và quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án liên tục tăng cao. Đồng thời, sự hiện diện của các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và mạng lưới cao tốc kết nối vùng vẫn tiếp tục nâng đỡ cho kỳ vọng giá trị của thị trường đất nền phía Nam trong tương lai.
Sự phân hóa sâu sắc và dấu chấm hết cho kỷ nguyên phân lô bán nền
Thực tế thị trường hiện nay đang diễn ra sự phân hóa vô cùng khốc liệt. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, tọa lạc trong các khu dân cư hiện hữu và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế vẫn bảo toàn giá trị rất tốt. Ngược lại, những loại hình bất động sản thuần tính đầu cơ như đất nông nghiệp phân lô, đất nền vùng ven thiếu kết nối hạ tầng hay mô hình farmstay đang chịu áp lực giảm giá mạnh mẽ. Nhiều chủ đất chấp nhận cắt giảm toàn bộ phần lãi dự kiến, thậm chí chịu lỗ thực tế từ 5% đến 15%, nhưng vẫn không tìm thấy đầu ra do tâm lý e ngại của người mua.
Thị trường đang tiến sát đến thời điểm khép lại “kỷ nguyên phân lô bán nền” tự do tại các đô thị lớn khi các quy định pháp lý mới được áp dụng nghiêm ngặt hơn. Điều này sẽ thanh lọc triệt để các sản phẩm kém chất lượng, hướng dòng tiền đầu tư tập trung vào các tài sản có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và có khả năng khai thác, tạo ra giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ mua đi bán lại dựa trên các cơn sốt ảo.
Nhận định và lời khuyên cho nhà đầu tư
Sự trầm lắng hiện tại của thị trường đất nền phía Nam không chỉ là một giai đoạn khó khăn tạm thời, mà là bước đệm cần thiết cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn. Thời kỳ lướt sóng kiếm lời nhanh chóng đã chính thức đi qua. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc tìm hiểu kỹ lưỡng tính pháp lý của dự án, cân đối năng lực tài chính tự có và hướng tới các khu vực có hạ tầng kết nối thực tế là những yếu tố cốt lõi để đảm bảo an toàn cho dòng vốn trong bối cảnh mới.
Nguồn: VnBusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Bất Động Sản 2026: Bước Ngoặt Từ Chính Sách Và Bảng Giá Đất Mới
- Giá Căn Hộ Bình Dương Tăng Vọt Chạm Ngưỡng 70 Triệu/m²
- Đồng Nai Quy Hoạch Mở Rộng 3 Tuyến Đường Huyết Mạch Qua TP Biên Hòa
- Khu Đô Thị Lấn Biển Đầu Tiên Của Việt Nam Sắp Mở Rộng Ra Sao?
- Hoạt Động Đầu Cơ Bất Động Sản: Dòng Vốn Lướt Sóng Sôi Động
