Hoạt động đầu cơ bất động sản đang có dấu hiệu nóng trở lại khi dòng tiền ngắn hạn, hay còn gọi là “lướt sóng”, vẫn đang chảy mạnh vào nhiều phân khúc. Bất chấp các biện pháp kiểm soát, dữ liệu cho thấy tỷ lệ nhà đầu tư ngắn hạn tăng vọt, lấn át nhu cầu ở thực, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự ổn định của thị trường trong giai đoạn tới.
Sự trỗi dậy của dòng tiền đầu cơ bất động sản ngắn hạn
Thị trường bất động sản đang chứng kiến một sự chuyển dịch đáng kể trong cơ cấu nhu cầu. Trái ngược với dự báo về sự chững lại của thị trường thứ cấp, dòng tiền đầu tư ngắn hạn không những không rút lui mà còn hoạt động mạnh mẽ hơn, tìm đến các khu vực có thông tin tích cực về quy hoạch và hạ tầng.
Các số liệu từ nhiều đơn vị uy tín đều xác nhận xu hướng này. Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) chỉ ra rằng, trong năm 2025, tỷ lệ người mua để đầu tư đã tăng lên 28%. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” đã tăng từ 9% lên gần 12% chỉ trong một năm. So với thời điểm thị trường trầm lắng năm 2023, tỷ lệ này đã tăng gần gấp 7 lần. Ngược lại, nhu cầu mua để ở và tích sản dài hạn lại đồng loạt sụt giảm, lần lượt là 28% và 29%.
Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 thuộc về nhóm khách hàng đã sở hữu ít nhất một bất động sản, với mục đích chính là đầu tư. Đáng chú ý, có khoảng 10% nhà đầu tư vẫn chấp nhận rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Tại thị trường phía Nam, DKRA Consulting cũng ghi nhận hơn một nửa giao dịch thành công đến từ các nhà đầu tư có thời gian nắm giữ dưới 3 năm.
Lý do nào khiến nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng ‘lướt sóng’?
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, sự quay trở lại của dòng tiền ngắn hạn được kích hoạt bởi nhiều yếu tố. Các thông tin về sáp nhập địa giới hành chính, các dự án hạ tầng trọng điểm, hay sự dịch chuyển vốn từ miền Bắc vào Nam đã tạo ra những làn sóng kỳ vọng về tăng giá, thu hút nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) về nguồn cung cũng đóng vai trò quan trọng. Nhiều nhà đầu tư lo ngại giá sẽ leo thang khi các dự án mới được tháo gỡ pháp lý, do đó họ sẵn sàng xuống tiền sớm để “giữ chỗ”, kỳ vọng bán lại nhanh chóng với lợi nhuận cao. Môi trường lãi suất thấp trong giai đoạn 2024-2025 cũng góp phần củng cố tâm lý này.
Ông Phan Đình Phúc, CEO Senee, nhấn mạnh thêm vai trò của dòng vốn liên vùng. Dòng tiền từ các nhà đầu tư phía Bắc đã tạo ra những đợt sốt giá cục bộ tại thị trường phía Nam, chủ yếu dựa vào thông tin quy hoạch. Điều này dẫn đến hiện tượng giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn rồi hạ nhiệt nhanh chóng, gây méo mó thị trường, điển hình như tại Hòa Lạc (Hà Nội) vào đầu năm 2026 sau thông tin quy hoạch 5 đô thị mới.
Cảnh báo rủi ro và xu hướng thị trường bất động sản 2026
Mặc dù hoạt động lướt sóng đang sôi động, nhiều chuyên gia cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn khi các yếu tố thị trường đang có dấu hiệu đảo chiều. Việc chạy theo tâm lý đám đông dựa trên những thông tin quy hoạch mới chỉ ở giai đoạn đầu có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với thua lỗ, như bài học từ các đợt sốt đất trước đây.
Dự báo trong năm 2026, thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung dồi dào với khoảng 136.000 sản phẩm mới. Khi nguồn cung được bổ sung, tình trạng dư cung cục bộ có thể xảy ra, khiến khả năng thanh khoản nhanh của các nhà đầu tư lướt sóng suy giảm nghiêm trọng. Đồng thời, mặt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng trở lại sẽ tạo áp lực tài chính lớn lên những người sử dụng đòn bẩy.
Về mặt quản lý, các biện pháp siết chặt pháp lý, minh bạch hóa dữ liệu và đặc biệt là việc triển khai mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ hạn chế không gian cho hoạt động đầu cơ. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định rằng năm 2026 sẽ không còn chỗ cho kiểu đầu tư “ăn xổi”, thay vào đó thị trường sẽ sàng lọc và vận hành theo hướng bền vững hơn. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ là những tài sản giữ được giá trị và thanh khoản tốt.
Nguồn: VnBusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Hà Nội Chuyển Đổi Hơn 4ha Đất Công Nghiệp Xây Nhà Thấp Tầng Tại Chương Mỹ
- Hà Nội Đẩy Nhanh Giải Phóng Mặt Bằng Hàng Loạt Dự Án Trọng Điểm
- TPHCM Quyết Định Phương Thức Đầu Tư Trung Tâm Hành Chính – Chính Trị Mới
- Dự án cầu Tứ Liên gần 20.000 tỷ cập nhật tiến độ mới nhất
- Kiến Nghị Gỡ Vướng Cho Siêu Dự Án Sân Bay Bắc Ninh 196.000 Tỷ
