Thị trường bất động sản Thủ đô đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi nguồn cung chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ từ hàng loạt đại dự án. Tuy nhiên, đi kèm với sự bùng nổ này là nghịch lý thừa căn hộ hạng sang, thiếu nhà ở giá bình dân do nguồn cung chủ yếu nằm trong tay các tập đoàn lớn.
Các tập đoàn lớn dẫn dắt nguồn cung chung cư Hà Nội
Sau giai đoạn dài khan hiếm, thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến làn sóng phát triển mới kéo dài từ khu Tây, khu Nam đến phía Bắc và phía Đông. Đóng vai trò hạt nhân thúc đẩy nguồn cung hiện tại là các nhà phát triển lớn gồm Masterise Homes, Vinhomes, MIK Group và Sunshine Group. Với lợi thế quỹ đất rộng cùng tiềm lực tài chính vững mạnh, các đơn vị này liên tục giới thiệu ra thị trường những tổ hợp có quy mô hàng nghìn căn hộ.
Điển hình tại trục đường Nguyễn Trãi (khu đất công nghiệp Cao – Xà – Lá cũ), Masterise Homes đang phát triển tổ hợp Hanoi Seasons Garden quy mô khoảng 11 ha. Doanh nghiệp này cũng đẩy mạnh các dự án khác tại Vinhomes Đan Phượng, Vinhomes Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Không kém cạnh, MIK Group mở rộng tầm ảnh hưởng với Imperia Sky Park (Nam An Khánh) và The Magnolia (Long Biên). Trong khi đó, Sunshine Group đồng loạt triển khai Noble West Lake Hanoi, Sunshine River Park và Sunshine Continental.
Bên cạnh các đơn vị dẫn đầu, thị trường còn ghi nhận sự góp mặt của nhiều chủ đầu tư khác như MIC, Tân Á Đại Thành, Geleximco, WTO hay Lideco. Đơn vị nghiên cứu CBRE dự báo thị trường Hà Nội có thể chào đón khoảng 36.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay, vượt xa giai đoạn 2020-2024 và tương đương thời kỳ đỉnh điểm trước đó.
Nghịch lý giá bán leo thang và áp lực phân khúc cao cấp
Dù nguồn cung chung cư Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ, cán cân sản phẩm lại lệch hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án của Masterise Homes đang ghi nhận mức giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m², thậm chí khu vực trung tâm có dự án vượt mốc 200 triệu đồng/m². Sản phẩm từ MIK Group, Sunshine Group hay MIC cũng chủ yếu hướng tới khách hàng có thu nhập cao.
Dữ liệu từ CBRE cho thấy quý I/2026 đánh dấu quý thứ ba liên tiếp giá bán sơ cấp căn hộ Hà Nội duy trì ở mức trên 100 triệu đồng/m², đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m² (tăng 29% so với cùng kỳ năm trước). Các chuyên gia lý giải, đà tăng giá này một phần do chi phí đầu vào như tiền đất, giải phóng mặt bằng, lãi vay và vật liệu xây dựng tăng mạnh. Tuy nhiên, nguyên nhân lớn khác là các doanh nghiệp chủ động hướng đến phân khúc cao cấp để tối ưu hóa biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất hạn chế.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính, nhận định việc nguồn cung tập trung vào tay một số ít doanh nghiệp lớn làm giảm tính cạnh tranh về giá trên thị trường. Khi các đơn vị phát triển nhà ở vừa túi tiền dần vắng bóng, cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân có nhu cầu thực ngày càng thu hẹp.
Dòng tiền đầu tư chiếm lĩnh và thách thức tính bền vững
Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới, thị trường ghi nhận sự áp đảo của nhóm khách hàng đầu tư. Khảo sát từ DKRA Việt Nam cho thấy lượng khách mua đầu tư chiếm tới 70-80% tổng lượng giao dịch, phần lớn đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên và có nguồn vốn nhàn rỗi. Tương tự, dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cũng chỉ ra khoảng 60% giao dịch chung cư thời gian qua đến từ nhóm mua đầu cơ hoặc đầu tư tích sản, nhiều người sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá tiếp tục tăng.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, thông tin tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vẫn đạt khoảng 62%, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp nhờ nhóm khách có tiềm lực tài chính mạnh trong và ngoài nước. Dẫu vậy, mặt bằng giá cao khiến nhóm người trẻ và người thu nhập trung bình gặp khó khăn lớn trong việc tìm kiếm nhà ở phù hợp.
Khi nguồn cung dồi dào hơn, các chủ đầu tư cũng phải đối diện với áp lực cạnh tranh gay gắt. Với mức lãi suất vay có xu hướng tăng và giá sơ cấp neo cao, thanh khoản trên thị trường thứ cấp đang có biểu hiện chậm lại. Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, nhận định thời kỳ khan hiếm nguồn cung đã khép lại. Việc nhiều dự án cùng bung hàng buộc các bên phân phối và chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt để thu hút dòng tiền.
Nguồn: VnBusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Nhà Tập Thể Cũ Hà Nội Giảm Giá Nửa Tỷ Đồng Vẫn Khó Tìm Khách
- Mua nhà ở xã hội: Công an xã sẽ xác nhận điều kiện thu nhập
- Đất Nền Hà Nội Tại Các Điểm Nóng Giảm Giá, Sóng Đầu Cơ Hạ Nhiệt
- Tiến Độ Cầu Phước An Gần 5.000 Tỷ Trước Thềm “Hợp Long”
- Tuyến Đường Ven Sông Cu Đê Hơn 1.380 Tỷ Đồng Sắp Triển Khai
