Loạt Quy Định Mới Tháo Gỡ Khó Khăn Bất Động Sản Từ Năm 2026

Q: Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ diễn biến ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phục hồi rõ nét nhờ hành lang pháp lý thông thoáng. Nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tăng lên, giúp cân bằng cung cầu và cải thiện thanh khoản cho thị trường.

Nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ khó khăn bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026. Các chính sách này tập trung vào việc khơi thông nguồn cung, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp lẫn người dân trong các hoạt động liên quan đến đất đai và xây dựng.

Nội Dung

Đề xuất sửa đổi Luật để khơi thông nguồn cung nhà ở

Tại Hội nghị tổng kết diễn ra vào tháng 12/2025, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu và kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở cùng Luật Kinh doanh bất động sản. Mục tiêu chính là tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn, giúp tháo gỡ khó khăn bất động sản đang tồn tại, đặc biệt là các vướng mắc về thủ tục hành chính.

Thực tế cho thấy, dù giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng, nhưng mức giá này chưa phản ánh đúng giá trị thực do tình trạng đầu cơ, găm hàng và làm giá. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng, thiếu hụt trầm trọng phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, trong khi nhiều dự án vẫn “đắp chiếu” vì vướng pháp lý đất đai và quy hoạch.

Giảm chi phí khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Một trong những điểm sáng của Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, là quy định về việc giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Cụ thể:

Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ không cần thực hiện các thủ tục đề nghị miễn, giúp giảm bớt gánh nặng hành chính.
Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi được xác định dựa trên chênh lệch giữa giá loại đất sau và trước khi chuyển mục đích.

Đặc biệt, đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, mức thu tiền sử dụng đất sẽ được ưu đãi đáng kể:

Thu 30% chênh lệch: Đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
Thu 50% chênh lệch: Đối với phần diện tích vượt hạn mức (nhưng không quá 1 lần hạn mức).
Thu 100% chênh lệch: Đối với phần diện tích vượt quá các mức trên.

Cơ chế mới: Nhà nước thu hồi đất khi thỏa thuận đạt trên 75%

Để giải quyết bài toán “tắc nghẽn” trong giải phóng mặt bằng, Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng đưa ra quy định mang tính đột phá. Trước đây, nhiều dự án bị đình trệ vô thời hạn vì chủ đầu tư không thể thỏa thuận đền bù với 100% người dân, dù phần lớn đã đồng thuận.

Từ năm 2026, nếu dự án đã hết thời hạn thỏa thuận (hoặc hết thời gian gia hạn) mà chủ đầu tư đã đạt được sự đồng thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và thông qua việc Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại. Quy định này được kỳ vọng sẽ giúp các dự án sớm được triển khai, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Mở rộng 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo Luật Xây dựng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và thông tin từ Bộ Xây dựng, từ năm 2026 sẽ có thêm nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, tạo thuận lợi lớn cho người dân và chủ đầu tư. Danh sách bao gồm:

Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp.
Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
Công trình tạm, công trình trong khu vực quốc phòng, an ninh.
Công trình thuộc dự án đầu tư công do các cấp lãnh đạo cao nhất quyết định đầu tư.
Công trình xây dựng theo tuyến (trên địa bàn 2 tỉnh trở lên hoặc ngoài đô thị đã có quy hoạch).
Công trình trên biển, ngoài khơi, cảng hàng không.
Công trình quảng cáo, hạ tầng viễn thông thụ động (theo quy định).
Đáng chú ý nhất với người dân: Công trình nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 (không thuộc khu quy hoạch đô thị đặc thù/khu chức năng).

Ngoài ra, các hoạt động sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc mặt ngoài (không tiếp giáp đường đô thị có quản lý kiến trúc) mà không làm thay đổi công năng, kết cấu chịu lực và an toàn phòng cháy chữa cháy cũng sẽ được miễn giấy phép.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở năm 2026 được giảm bao nhiêu tiền?

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, khi chuyển đổi đất vườn/ao trong cùng thửa đất ở, người dân chỉ phải nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp (trong hạn mức). Phần vượt hạn mức sẽ tính 50% hoặc 100% tùy diện tích.

Cơ chế thu hồi đất 75% áp dụng trong trường hợp nào?

Cơ chế này áp dụng khi dự án phát triển kinh tế – xã hội đã hết thời hạn thỏa thuận mà chủ đầu tư đạt được sự đồng thuận của trên 75% diện tích và số lượng người dân. Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao đất cho dự án.

Xây nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có cần xin giấy phép không?

Từ năm 2026, công trình nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 sẽ được miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp nằm trong khu quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc đặc thù.

Các sửa đổi Luật Nhà ở mới có giúp giảm giá bất động sản không?

Việc sửa đổi luật tập trung vào đơn giản hóa thủ tục và tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Khi nguồn cung dồi dào và tình trạng đầu cơ, găm hàng được kiểm soát, giá bất động sản được kỳ vọng sẽ ổn định và sát với giá trị thực hơn.

Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ diễn biến ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phục hồi rõ nét nhờ hành lang pháp lý thông thoáng. Nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tăng lên, giúp cân bằng cung cầu và cải thiện thanh khoản cho thị trường.