Lãi Suất Vay Mua Nhà Tăng: Bất Động Sản Bước Vào Chu Kỳ Ổn Định Mới

Q: Dự báo xu hướng lãi suất bất động sản thời gian tới sẽ ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây, lãi suất khó giảm sâu về mức 'tiền rẻ' nhưng cũng sẽ không tăng sốc như năm 2022. Thị trường sẽ ổn định hơn với dòng vốn được phân bổ có chọn lọc vào các phân khúc thiết yếu.

Lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng điều chỉnh tăng tại nhiều ngân hàng theo định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng của cơ quan quản lý. Diễn biến này báo hiệu kỷ nguyên “tiền rẻ” đã qua đi, buộc thị trường bất động sản phải thích nghi với một trạng thái ổn định mới, nơi dòng vốn được phân bổ khắt khe và có chọn lọc hơn.

Nội Dung

Lãi suất vay mua nhà thiết lập mặt bằng giá mới

Thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026, các tổ chức tín dụng đang siết chặt giải ngân vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó trọng tâm là bất động sản. Mục tiêu cốt lõi là nắn dòng vốn chảy vào sản xuất kinh doanh và các động lực tăng trưởng thực chất, đảm bảo an toàn thanh khoản hệ thống.

Theo đó, lãi suất vay mua nhà và đầu tư địa ốc tại nhiều ngân hàng đã được điều chỉnh tăng, tạo ra sự chênh lệch rõ rệt so với các khoản vay phục vụ sản xuất. Khảo sát thực tế từ đầu tháng 2/2026 cho thấy:

Nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4): Tại BIDV, mức lãi suất ưu đãi trong 6 tháng đầu đã lên tới 9,7%/năm (cao hơn mức 8,2% thông thường). Các kỳ hạn dài hơn như 12 tháng là 10,1%/năm và 18 tháng có thể chạm ngưỡng 13,5%/năm. Tương tự, Vietcombank áp dụng lãi suất 9,6%/năm cho 6 tháng đầu, 9,9% cho 12 tháng và đặc biệt các khoản vay dài hạn 24 tháng có thể chịu lãi suất lên tới 13,9%/năm.
Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần và nước ngoài: Mức tăng dao động từ 1-2%. Shinhan Bank niêm yết lãi suất cố định 7,95% cho năm đầu. Ngân hàng MB áp dụng 8,5% cho năm đầu tiên, sau ưu đãi lãi suất thả nổi sẽ cộng biên độ từ 1,5–3,5%. Ngân hàng ACB cũng đưa ra mức 8,3% ưu đãi cho 12 tháng đầu.

Biểu đồ lãi suất ngân hàng — Ảnh minh họa: Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng.

Thị trường phản ứng: Người mua thận trọng, doanh nghiệp xoay sở

Việc chi phí vốn gia tăng đã tác động ngay lập tức đến tâm lý thị trường. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng 61% khách hàng tiềm năng đã quyết định hoãn kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến 1 năm. Nguyên nhân chính đến từ áp lực tài chính khi thu nhập không theo kịp đà tăng của lãi suất và giá nhà.

Lý giải về động thái tăng lãi suất, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, bất động sản không nằm trong nhóm ưu tiên cấp vốn hàng đầu. Sau khi tín dụng kinh doanh địa ốc tăng nóng tới 28% trong năm 2025, việc siết chặt quản lý là bước đi cần thiết để đảm bảo an toàn hệ thống. Các nhà băng hiện đang đối mặt với “áp lực kép”: vừa phải tuân thủ hạn mức tín dụng (room) chung khoảng 15%, vừa phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ bất động sản.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, áp lực trả nợ phình to khiến thanh khoản thị trường chậm lại. Để kích cầu, các chủ đầu tư buộc phải tung ra các chính sách hỗ trợ mạnh tay như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất hoặc tăng chiết khấu. Sự phân hóa thị trường sẽ diễn ra mạnh mẽ: dự án nào giải quyết được bài toán tài chính cho người mua sẽ chiếm ưu thế.

Triển vọng: Tín dụng bất động sản sẽ được điều tiết linh hoạt

Đánh giá về bức tranh thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng kịch bản lãi suất tăng sốc như năm 2022 khó lặp lại do Chính phủ vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, thời kỳ “tiền rẻ” đại trà đã kết thúc.

Theo các chuyên gia, bất động sản sẽ không bị “bỏ rơi” nhưng dòng vốn sẽ trở nên khắt khe hơn. Nguồn lực tài chính sẽ ưu tiên chảy vào hạ tầng, đầu tư công và các dự án đáp ứng nhu cầu thực. Bà Phạm Thị Miền từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cũng cảnh báo, dù cần kiểm soát rủi ro, nhưng việc điều hành lãi suất cần linh hoạt. Lãi suất quá cao kéo dài sẽ bóp nghẹt nguồn cung, trong khi quá thấp lại kích thích đầu cơ. Do đó, xu hướng chủ đạo sẽ là điều tiết có chọn lọc để duy trì thị trường ở trạng thái ổn định.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Lãi suất vay mua nhà hiện nay tại các ngân hàng lớn là bao nhiêu?

Tại nhóm Big 4 (như BIDV, Vietcombank), lãi suất ưu đãi vay mua nhà dao động từ 9,6% – 9,7%/năm trong 6 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13,5% – 13,9%/năm tùy kỳ hạn.

Tại sao lãi suất tín dụng bất động sản lại tăng trong năm 2026?

Lãi suất tăng do Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro. Dòng vốn được ưu tiên nắn chỉnh sang sản xuất kinh doanh để đảm bảo an toàn hệ thống.

Việc tăng lãi suất ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà và thanh khoản thị trường?

Chi phí vốn tăng cao khiến 61% người mua hoãn kế hoạch mua nhà vì áp lực tài chính. Điều này làm giảm tốc độ hấp thụ dự án và gây khó khăn cho thanh khoản thị trường bất động sản nói chung.

Các chủ đầu tư có giải pháp gì để hỗ trợ người mua trong bối cảnh lãi suất cao?

Để duy trì thanh khoản, nhiều chủ đầu tư phải áp dụng các chính sách kích cầu như: hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng mức chiết khấu trực tiếp vào giá bán.

Dự báo xu hướng lãi suất bất động sản thời gian tới sẽ ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây, lãi suất khó giảm sâu về mức “tiền rẻ” nhưng cũng sẽ không tăng sốc như năm 2022. Thị trường sẽ ổn định hơn với dòng vốn được phân bổ có chọn lọc vào các phân khúc thiết yếu.