Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận sự trỗi dậy của phân khúc đất nền với mức giá leo thang tại nhiều khu vực. Tuy nhiên, đằng sau sự gia tăng về mức độ quan tâm là thực trạng thanh khoản ảm đạm và sự “đuối sức” của những người có nhu cầu mua ở thực trước áp lực tài chính ngày càng lớn.
Thị Trường Đất Nền Phân Hóa Rõ Rệt
Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, ngay trong tháng 1/2026, đất nền đã trở thành tâm điểm của thị trường khi mức độ quan tâm tăng vọt 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Các phân khúc khác như nhà riêng và biệt thự cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 26% và 21%. Những con số này phần nào cho thấy dòng tiền đang có dấu hiệu quay trở lại, mang theo kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đi kèm với sự quan tâm là mức giá chào bán tăng lên nhanh chóng. Số liệu của VARS chỉ ra rằng, giá đất nền tại nhiều dự án đã đội lên khoảng 20%. Đáng chú ý, trên thị trường thứ cấp, tại một số khu vực có nền giá ban đầu thấp, mức tăng có thể dao động từ 20% đến 100%. Phân khúc nhà ở thấp tầng cũng thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn khoảng 20% so với năm trước. Nghịch lý nằm ở chỗ, dù giá tăng mạnh nhưng thanh khoản chung lại chưa có sự bứt phá tương xứng.
Sự tăng giá này không diễn ra trên diện rộng mà có sự phân hóa mạnh mẽ. Các khu vực sở hữu hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối tốt và tốc độ đô thị hóa nhanh thu hút được dòng tiền mạnh hơn. Trái lại, những khu vực vùng ven xa xôi, thiếu động lực phát triển hoặc vướng mắc pháp lý, giao dịch rất thưa thớt dù giá vẫn được đẩy lên cao nhờ kỳ vọng của nhà đầu tư.
Nghịch Lý: Giá Tăng Cao Nhưng Thanh Khoản Thấp
Theo ghi nhận thực tế, lượng khách hàng tìm hiểu và khảo sát đất nền đang tăng lên, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thành công lại rất hạn chế. Anh Hoàng Đức, một môi giới bất động sản tại phía Tây Hà Nội, chia sẻ rằng đa số khách hàng hiện nay mang tâm lý “nghe ngóng” và so sánh kỹ lưỡng giá cả giữa các dự án trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Anh Đức giải thích thêm, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch trầm lắng là do khoảng cách quá lớn giữa giá bán và khả năng tài chính của người mua. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá đất tại nhiều khu vực ven đô đã tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng cho mỗi lô, vượt xa khả năng chi trả của nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.
Thực tế, nhiều người mua nhà đã đi xem đất nhưng đành phải hoãn lại kế hoạch vì giá cả đã vượt quá giá trị thực tế của sản phẩm. Tâm lý thận trọng, phòng thủ đang thay thế cho tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” từng rất phổ biến trong những giai đoạn sốt đất trước đây.
Yếu Tố Nào Thúc Đẩy Giá Đất Nền Tiếp Tục Tăng?
Các chuyên gia nhận định, đà tăng giá của đất nền hiện tại là kết quả của nhiều yếu tố tác động cộng hưởng. Đầu tiên là tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, trong khi nhu cầu đầu tư và tích trữ tài sản vẫn rất lớn, nhất là khi các kênh đầu tư khác chưa mang lại sự ổn định. Sự chênh lệch cung – cầu này là lực đẩy chính khiến giá bất động sản khó giảm.
Thứ hai, chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và áp lực lạm phát đều đang tăng cao, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán lên mức mới. Đây là những yếu tố cấu trúc khiến giá nhà đất khó có thể hạ nhiệt nhanh chóng.
Bên cạnh đó, kỳ vọng về hạ tầng giao thông cũng đóng vai trò quan trọng. Các dự án đường vành đai, tuyến metro, và sự phát triển của các đô thị vệ tinh theo mô hình TOD đang thu hút dòng tiền đầu tư, tạo đà tăng giá cho đất nền vùng ven.
Tuy nhiên, cần cảnh giác với những khu vực giá tăng cao theo tin đồn quy hoạch hoặc dự án hạ tầng chưa rõ ràng. Sự tăng giá ảo này tiềm ẩn rủi ro lớn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc mua nhà ở thực.
Yếu tố tín dụng cũng là một bài toán khó. Dư nợ bất động sản cao khiến các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay. Việc siết chặt tín dụng sẽ tác động trực tiếp đến sức mua, đặc biệt là với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản chung.
Triển Vọng Thị Trường Và Lời Khuyên Cho Người Mua
Ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia cao cấp của Batdongsan.com.vn, dự báo thị trường đất nền năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn, không còn hiện tượng sốt nóng và bùng nổ thanh khoản như trước. Thay vào đó, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và phân khúc. Các sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện vẫn thu hút được người mua, trong khi các khu vực khác có thể rơi vào tình trạng “đóng băng”.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang dần chuyển mình sang trạng thái ổn định và bền vững hơn. Khi nguồn cung mới được tháo gỡ khó khăn về chính sách, áp lực tăng giá có thể giảm bớt. Tuy nhiên, mức giá sẽ khó có thể giảm sâu, mà thay vào đó sẽ tăng với tốc độ chậm lại hoặc duy trì ổn định.
Đối với nhà đầu tư, chiến lược hiện tại cần tập trung vào tầm nhìn dài hạn, lựa chọn kỹ càng các sản phẩm tiềm năng và quản trị rủi ro tốt. Việc vay mượn để đầu tư cần được cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất và chính sách tín dụng có thể có những thay đổi.
Đối với những người mua nhà ở thực, áp lực tài chính ngày càng gia tăng. Việc trì hoãn quyết định mua nhà, chuyển sang thuê hoặc tìm kiếm các khu vực xa trung tâm hơn đang là xu hướng chung. Dù vậy, điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và chi phí sinh hoạt trong dài hạn. Tuy nhiên, khi giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, thị trường sẽ tự động điều chỉnh để hướng tới sự phát triển bền vững hơn.
Nguồn: Vnbusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
