Phát triển nhà cho thuê đang được xem là một trong những trụ cột chiến lược quan trọng giúp tái cấu trúc thị trường địa ốc Việt Nam. Mô hình này không chỉ mở ra giải pháp an cư linh hoạt cho người dân mà còn được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy giúp cân bằng cán cân cung – cầu, thúc đẩy giá trị giao dịch thực tế trên thị trường.
Phát triển nhà cho thuê: Trụ cột mới thay đổi thói quen sở hữu địa ốc
Theo chia sẻ từ bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc xác định phân khúc nhà ở cho thuê là một phần cốt lõi của thị trường sẽ tạo dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định, minh bạch và an toàn hơn. Định nghĩa về việc định cư của người dân cũng dần được mở rộng. Thay vì nhất thiết phải dồn toàn bộ nguồn lực tài chính để sở hữu nhà riêng, người dân có thể hoàn toàn yên tâm ổn định cuộc sống lâu dài thông qua các sản phẩm cho thuê chất lượng cao.
Bên cạnh đó, một hệ thống nhà cho thuê vận hành một cách chuyên nghiệp, đồng bộ với quy mô lớn sẽ đóng vai trò như một lực lượng cạnh tranh trực tiếp đối với các sản phẩm bất động sản bán. Điều này góp phần quan trọng trong việc điều tiết cán cân thị trường, buộc các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải xem xét và điều chỉnh giá bán về mức hợp lý, vừa vặn hơn với khả năng chi trả của phần đông khách hàng.
Sự phân hóa mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư
Đồng quan điểm về tính bước ngoặt của chính sách, ông Nguyễn Quốc Khánh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng nếu trong thời gian tới, cơ quan quản lý chuyển đổi mạnh mẽ tư duy theo hướng “nhà là để ở, không phải đầu cơ tích lũy” và tập trung phát triển mảng nhà cho thuê, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc chuyển dịch cơ cấu vô cùng sâu sắc. Tiến trình này có thể làm thay đổi hoàn toàn diện mạo của ngành bất động sản Việt Nam trong vòng một đến hai thập kỷ tới.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền sẽ không sụt giảm đồng loạt trên toàn bộ thị trường mà sẽ diễn ra sự phân hóa cực kỳ khốc liệt. Khi Nhà nước áp dụng các biện pháp ưu tiên quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy mảng cho thuê và kiểm soát chặt chẽ tín dụng đầu cơ, thói quen đầu tư truyền thống theo kiểu “mua gom đất – chờ tăng giá – bán ăn chênh lệch” sẽ dần mất đi vị thế. Thay vào đó, giới đầu tư sẽ chuyển hướng mạnh sang mô hình bền vững hơn: “đầu tư tạo dựng dòng tiền – cho thuê khai thác – vận hành dài hạn” – hướng đi mà các quốc gia phát triển như Singapore, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc đã áp dụng thành công.
Dưới tác động của xu hướng này, các sản phẩm mang tính chất đầu cơ thuần túy, không tạo ra dòng tiền khai thác thực tế sẽ gặp áp lực lớn nhất. Các khu vực đất nền vùng ven tăng giá nhờ tin đồn, dự án đô thị bỏ hoang, đất phân lô xa trung tâm chưa đồng bộ hạ tầng xã hội sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Song song đó, phân khúc căn hộ cao cấp có giá trị quá cao nhưng tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê chỉ đạt ngưỡng 2 – 3%/năm, hoặc các căn shophouse giá trị lớn bỏ trống cũng sẽ buộc phải tự điều chỉnh lại giá trị để thu hút dòng tiền đầu tư.
Sự trỗi dậy của bất động sản dòng tiền quanh khu công nghiệp
Trái ngược với đà chững lại của nhóm sản phẩm đầu cơ, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được dự báo sẽ tăng trưởng vượt bậc. Đáng chú ý nhất là phân khúc nhà ở cho thuê lân cận các khu công nghiệp trọng điểm nhờ vào làn sóng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) liên tục duy trì ở mức cao và nhu cầu nhà ở rất lớn từ lực lượng chuyên gia cũng như công nhân kỹ thuật.
Các mô hình như căn hộ dịch vụ, chung cư mini cho công nhân, ký túc xá cao cấp hay không gian sống chia sẻ (Co-living) sẽ có nhiều dư địa bứt phá tại các thủ phủ công nghiệp lớn như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Vĩnh Phúc ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai, Long An tại khu vực phía Nam. Đồng thời, những dòng căn hộ có diện tích vừa phải, mức giá hợp lý và nằm gần các đầu mối giao thông công cộng cũng sẽ chứng kiến lực cầu tăng mạnh.
Đánh giá về tác động thực tế lên mặt bằng giá, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho biết mảng nhà cho thuê phát triển sẽ giúp hạn chế tối đa các cơn sóng tăng giá ảo do đầu cơ tạo ra, giúp giá trị nhà đất tiệm cận sát hơn với giá trị sử dụng thực. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ lao dốc không phanh. Về lâu dài, giá trị địa ốc vẫn được nâng đỡ bởi các biến số vĩ mô vững chắc bao gồm tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng thu nhập người dân, hạ tầng kết nối và quỹ đất khan hiếm. Sự xuất hiện của nhà cho thuê chỉ làm thay đổi động lực tăng giá từ tăng trưởng do kỳ vọng ảo sang tăng trưởng dựa trên giá trị vận hành thực tế.
Giải quyết nút thắt về nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp
Dù có tiềm năng rất lớn, mảng nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn đang đối mặt với những trở ngại không nhỏ. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, khó khăn lớn nhất hiện tại chính là nguồn vốn. Đặc thù của các dự án cho thuê là cần nguồn vốn dài hạn để thu hồi dần qua nhiều năm, trong khi nguồn vốn của hệ thống ngân hàng thương mại trong nước chủ yếu là ngắn và trung hạn.
Để giải bài toán này, ông Nghĩa gợi ý Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm quốc tế bằng việc sử dụng nguồn lực đầu tư công và phát hành trái phiếu Chính phủ dài hạn (khoảng 20 năm) với mức lãi suất ưu đãi khoảng 3 – 4% để dẫn dắt thị trường, thay vì chỉ dựa vào các gói hỗ trợ tín dụng ngắn hạn thông thường.
Thêm vào đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội khóa XV, đề xuất cần khẩn trương hoàn thiện hành lang pháp lý để thành lập các quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Đây sẽ là công cụ đắc lực giúp chia nhỏ dòng vốn đầu tư, cho phép những người dân có nguồn tài chính tích lũy vừa phải cũng có thể tham gia sở hữu một phần danh mục tài sản cho thuê, từ đó tạo ra nguồn lực tài chính dồi dào và bền vững cho toàn thị trường.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
