Khi lãi suất tăng cao cùng với các biện pháp kiểm soát tín dụng chặt chẽ, hoạt động đầu cơ lướt sóng đang dần bị loại bỏ khỏi thị trường bất động sản. Theo giới chuyên gia, giai đoạn này đánh dấu bước chuyển mình quan trọng, đưa thị trường về quỹ đạo phát triển bền vững, minh bạch và là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Áp lực lãi suất tăng khiến nhà đầu cơ rút lui
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, động thái kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực địa ốc cùng với việc lãi suất cho vay neo ở mức cao (khoảng 12-13%) đang tạo ra rào cản lớn cho các hoạt động đầu cơ. Cơ hội kiếm lợi nhuận từ việc “lướt sóng” ngắn hạn trở nên vô cùng khó khăn trong bối cảnh chi phí vốn đắt đỏ.
Chính áp lực tài chính này đang góp phần khống chế nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, tạo nên một đợt thanh lọc mạnh mẽ trên toàn thị trường. Ông Quyết dự báo, đến năm 2026, thị trường bất động sản sẽ chủ yếu là sân chơi dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh và chiến lược dài hạn, thay vì tâm lý “ăn xổi” như trước đây.
Chuyển dịch từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị thực
Phân tích sâu hơn về tác động của lãi suất tăng, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho biết, biên lợi nhuận của bất động sản phụ thuộc vào chênh lệch giữa tốc độ tăng giá tài sản và chi phí lãi vay. Khi lãi suất thấp, lợi nhuận dễ dàng được khuếch đại. Tuy nhiên, khi lãi suất vay chạm ngưỡng 14-15%/năm, bài toán đầu tư thay đổi hoàn toàn.
Nếu thị trường không có sự tăng trưởng đột biến về giá, lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư sẽ bị bào mòn, thậm chí thua lỗ. Hệ quả là giao dịch thứ cấp chững lại, đầu cơ ngắn hạn giảm nhiệt rõ rệt. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải tái cơ cấu danh mục, ưu tiên các tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực tế thông qua khai thác vận hành hoặc cho thuê.
Ông Huy nhấn mạnh, thị trường đang chuyển trọng tâm từ các “cơn sóng” ảo sang các sản phẩm có giá trị thực. Đòn bẩy tài chính vẫn tồn tại nhưng được sử dụng kỷ luật hơn. Lợi nhuận giờ đây không đến từ tâm lý đám đông mà dựa trên năng lực phân tích, đánh giá hạ tầng, vị trí và quản trị rủi ro.
Cơ hội cho phân khúc phục vụ nhu cầu thực
Trong bối cảnh dòng vốn được nắn chỉnh để ưu tiên cho sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực tạo giá trị gia tăng, bất động sản không bị “đóng cửa” hoàn toàn nhưng phải đối mặt với tiêu chuẩn khắt khe hơn. Nguồn vốn sẽ ưu tiên chảy vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch pháp lý hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ gặp nhiều thách thức. Ông Huy nhận định, đây là sự chuyển dịch cơ cấu cần thiết để hướng thị trường về quỹ đạo an toàn và minh bạch hơn.
Trong ngắn hạn, các phân khúc cao cấp và mang tính đầu cơ có thể trầm lắng. Thay vào đó, bất động sản trung cấp, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp – những phân khúc gắn liền với nhu cầu thực – sẽ đóng vai trò chủ đạo. Đây là những loại hình có tính nền tảng cao và ít bị ảnh hưởng bởi biến động tâm lý ngắn hạn.
Triển vọng dài hạn và sự trưởng thành của thị trường
Mặc dù lãi suất tăng là một biến số mang tính chu kỳ tạo ra áp lực điều chỉnh, nhưng các chuyên gia khẳng định xu hướng phát triển dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực nhờ đô thị hóa, hạ tầng phát triển và dân số trẻ. Giai đoạn khó khăn hiện tại được xem là “phép thử” giúp hệ sinh thái bất động sản trở nên trưởng thành hơn.
Khi chi phí vốn không còn rẻ, thị trường buộc phải quay về các nguyên tắc cốt lõi: hiệu quả, minh bạch và kỷ luật tài chính. Người mua nhà sẽ chuyển từ tư duy sở hữu đơn thuần sang hoạch định dài hạn. Các doanh nghiệp cũng phải nâng cao năng lực quản trị và tối ưu hóa cấu trúc vốn.
Chu kỳ mới sẽ không dành cho sự vội vàng mà thuộc về những chủ thể kiên định và hiểu rõ năng lực tài chính. Khi nền tảng vĩ mô ổn định và niềm tin được củng cố, thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng chất lượng cao, nơi giá trị thực lên ngôi.
Nguồn: VietnamNet
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
