Bước sang giai đoạn mới, thị trường địa ốc 2026 đang chứng kiến những diễn biến trái chiều đầy thách thức. Mặc dù nguồn cung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã có sự cải thiện, song sự lệch pha phân khúc, giá bán leo thang trong khi hiệu suất cho thuê giảm sút, cùng đà tăng giá của nhà ở xã hội đang tạo ra rào cản lớn cho người mua thực.
Nghịch lý 1: Nguồn cung dồi dào nhưng “vắng bóng” nhà bình dân
Năm 2025 được ghi nhận là năm thứ hai liên tiếp thị trường căn hộ tại Hà Nội lấy lại đà tăng trưởng về nguồn cung với khoảng 36.000 căn, số lượng dự án mở bán mới tăng gần 80% so với năm trước. Tương tự, TP HCM cũng ghi nhận hơn 8.000 căn hộ mới, tăng trưởng gần 30%.
Tuy nhiên, số lượng tăng không đồng nghĩa với việc người dân dễ dàng sở hữu nhà. Báo cáo từ CBRE chỉ ra một thực tế đáng quan ngại: phân khúc căn hộ hạng sang (giá từ 120-300 triệu đồng/m2) đang chiếm tỷ trọng cao kỷ lục, đạt 11% tại Hà Nội và 28% tại TP HCM. Trong khi đó, các dòng sản phẩm bình dân gần như “tuyệt chủng” trong suốt 3 năm qua. Cơ cấu thị trường đã đảo chiều hoàn toàn so với giai đoạn 2014-2022, khi nhóm cao cấp hiện chiếm ưu thế tuyệt đối trên 80%.
Thực tế này đi ngược lại với nhu cầu thực. Một khảo sát cuối năm 2025 cho thấy hơn 60% người dân có nhu cầu mua nhà dưới 3 tỷ đồng. Hệ quả là 20% người mua tiềm năng buộc phải tiếp tục thuê nhà, và 14% quyết định hoãn kế hoạch mua để chờ đợi nhịp điều chỉnh giá. Các chuyên gia cảnh báo, khi chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất và nguyên vật liệu tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc giá cao, khiến thị trường dễ rơi vào tình trạng “bong bóng” do dòng tiền chỉ luân chuyển giữa các nhà đầu cơ.
Nghịch lý 2: Giá tài sản lập đỉnh, lợi nhuận cho thuê chạm đáy
Một nghịch lý khác đang diễn ra gay gắt trên thị trường bất động sản là sự tách biệt giữa giá bán và giá thuê. Trong năm 2025, giá căn hộ chung cư đã tăng trung bình 20-30%, cá biệt có nơi tăng hơn 40%. Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận mức tăng 10-20%.
Trái ngược với đà tăng phi mã của giá tài sản, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê lại lao dốc không phanh. Tại TP HCM, tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ giảm xuống mức thấp kỷ lục 2,2% vào cuối năm. Đối với nhà mặt phố, dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá thuê 20-40% để giữ khách, tỷ suất lợi nhuận vẫn chỉ quanh quẩn mức 1,7-2,1%.
Bà Mai Võ, đại diện CBRE Việt Nam, nhận định rằng sự thay đổi này đang điều chỉnh khẩu vị của nhà đầu tư. Thay vì kỳ vọng vào dòng tiền cho thuê hàng tháng như trước đây, dòng vốn hiện nay chuyển dịch sang mục tiêu dài hạn là chờ tăng giá vốn (capital gain). Điều này phản ánh quá trình tự cân bằng của thị trường trước áp lực lãi suất vay mua nhà đang duy trì ở mức cao (9-14%/năm sau ưu đãi).
Nghịch lý 3: Giá nhà ở xã hội leo thang, áp lực đè nặng người thu nhập thấp
Phân khúc được kỳ vọng là “cứu cánh” cho người thu nhập thấp là nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vòng xoáy tăng giá. Nếu như 3 năm trước, mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 là phổ biến, thì hiện nay, thị trường liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng 25-30 triệu đồng/m2.
Điển hình tại Hà Nội, một số dự án tại Long Biên hay Đan Phượng đã có mức giá (bao gồm phí bảo trì) xấp xỉ 30 triệu đồng/m2. Xu hướng này cũng lan rộng ra các tỉnh thành như Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa với mức giá 20-26 triệu đồng/m2.
Lý giải nguyên nhân này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA và các chuyên gia cho rằng, ngoài áp lực tăng giá vật liệu và nhân công, các quy định mới về nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội, cùng việc cắt giảm ưu đãi thuế GTGT (5%) từ giữa năm 2025, đã đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Để giải quyết bài toán này, việc rút ngắn thủ tục pháp lý được xem là giải pháp then chốt để tăng nguồn cung và bình ổn giá.
Nhìn chung, thị trường địa ốc 2026 đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ với sự thay đổi căn bản về cơ cấu giá và khẩu vị đầu tư. Người mua nhà và nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các diễn biến về lãi suất và chính sách để có quyết định tài chính phù hợp.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
