Tại phiên thảo luận Quốc hội mới đây, đề xuất thu phí nhà thứ hai trở lên nếu bỏ hoang hoặc cho thuê đã được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ. Động thái này được kỳ vọng sẽ giúp kiểm soát dòng vốn tín dụng, nắn chỉnh lại thị trường và kéo giảm mặt bằng giá bất động sản đang ở mức quá cao so với thu nhập thực tế của người dân.
Dòng Vốn Tín Dụng Lệch Pha Và Tác Động Đến Giá Nhà Tăng Cao
Trong phiên thảo luận tại hội trường vào ngày 21/4, đại biểu Lê Hoàng Anh (Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội) đã chỉ ra thực trạng đáng báo động về dòng chảy tín dụng. Dữ liệu cho thấy tín dụng đổ vào bất động sản đã tăng mạnh tới 132% trong giai đoạn 2021-2025, đạt quy mô hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Sự tập trung vốn quá mức này đã đẩy giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lên gấp 25-30 lần thu nhập bình quân đầu người, cao hơn rất nhiều so với mức chuẩn thông lệ quốc tế là 4-6 lần.
Hệ lụy của sự mất cân đối này là những người trẻ dù lao động miệt mài 30 năm vẫn khó có cơ hội mua nổi nhà. Đại biểu đoàn Gia Lai nhấn mạnh, việc nguồn vốn ngân hàng chảy vào địa ốc cao gấp 1,8 lần so với công nghiệp và 5,3 lần so với nông, lâm, thủy sản giống như việc nền kinh tế đang “chạy marathon với đôi chân bị trói trong tài sản đầu cơ”. Với mặt bằng lãi suất cho vay neo ở mức cao, chỉ có đầu cơ tài sản hoặc các ngành có lợi nhuận đột biến mới có thể gánh vác nổi.
Chi Tiết Đề Xuất Thu Phí Nhà Thứ Hai Nhằm Ngăn Chặn Đầu Cơ
Thay vì sử dụng các mệnh lệnh hành chính cứng nhắc, đại biểu kiến nghị Chính phủ nên điều tiết tín dụng bất động sản thông qua các công cụ thị trường. Đáng chú ý nhất là đề xuất áp dụng ngay việc thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả kinh tế và tiến độ đưa đất vào sử dụng thực tế. Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính gợi ý có thể đưa cơ chế này vào thí điểm tại Luật Thủ đô (sửa đổi) và tiếp đó là Luật Đô thị đặc biệt mà TP HCM đang triển khai xây dựng.
Cụ thể, đề xuất thu phí nhà thứ hai trở lên sẽ áp dụng biểu phí lũy tiến đối với những tài sản không được đưa vào sử dụng thực hoặc đem cho thuê. Tương tự, quỹ đất tại các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng cũng sẽ phải gánh mức phí tăng dần theo thời gian. Toàn bộ nguồn tiền thu được từ chính sách này có thể được điều tiết để phát triển các quỹ nhà ở xã hội, tái thiết khu chung cư cũ và đầu tư nâng cấp hệ thống hạ tầng đô thị thiết yếu.
Gỡ Vướng Thể Chế Để Thiết Lập Lại Mặt Bằng Giá Bất Động Sản
Việc sử dụng công cụ thuế, phí đối với tài sản thứ hai không phải là ý tưởng mới, từng được nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội đề cập để hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là hạ tầng dữ liệu. Tại kỳ họp trước, lãnh đạo Bộ Tài chính từng chia sẻ rằng việc thu thuế trên lãi chuyển nhượng chỉ khả thi khi có sàn giao dịch bất động sản online và dữ liệu số hóa đất đai gắn với VNeID. Do đó, mức thuế chuyển nhượng 2% trên giá trị giao dịch vẫn đang được duy trì.
Bên cạnh yếu tố thuế phí, ông Nguyễn Ngọc Sơn (Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường) cũng chỉ ra nguyên nhân của hiện tượng “giá ảo” là do nguồn cung hợp pháp bị ách tắc bởi các vướng mắc về thể chế, quy hoạch, thủ tục đầu tư và định giá đất. Việc một số địa phương vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn thu từ đất đai cũng làm khó bài toán bình ổn. Do đó, ông đề nghị Chính phủ cần mạnh tay phân loại và xử lý các dự án đắp chiếu: dự án đủ điều kiện thì gia hạn với mốc thời gian rõ ràng; dự án chủ đầu tư chây ì hoặc hết năng lực thì kiên quyết thu hồi, đem ra đấu giá lại hoặc chuyển mục đích sử dụng.
Thực Trạng Nguồn Cung Và Dấu Hiệu Chững Lại Của Thị Trường Chung Cư
Thực tế năm qua, làn sóng phát triển dự án cao cấp tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng đã đẩy mặt bằng giá chung cư sơ cấp tăng mạnh từ 20-40%, ép nghẹt phân khúc bình dân. Năm 2025 cũng ghi nhận lượng mở bán kỷ lục ở các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m2. Chỉ riêng Hà Nội, phân khúc này có gần 4.000 căn, chiếm 11% tổng số. Các dự án nội thành duy trì mức 90-110 triệu đồng/m2, thậm chí nhà ngoại ô cũng neo ở ngưỡng 5-6 tỷ đồng cho một căn hai phòng ngủ.
Tuy nhiên, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu chững lại, giảm thanh khoản từ đầu năm nay trong bối cảnh lãi suất tăng. Theo dữ liệu từ Batdongsan hồi tháng 3, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu chững giá từ cuối năm 2025. Giá chuyển nhượng tại một số đại dự án như The Senique, Masteri Waterfront, The Sapphire – Vinhomes Ocean Park 1, Imperia Signature Cổ Loa… đã ghi nhận mức giảm nhẹ từ 1-4% so với giai đoạn cuối năm ngoái.
Việc áp dụng các công cụ thị trường và gỡ vướng pháp lý là hướng đi tất yếu để thanh lọc, ổn định thị trường bất động sản. Người dân và các nhà đầu tư nên thường xuyên cập nhật thông tin từ các kênh chính thống để nắm bắt kịp thời những định hướng chính sách, từ đó đưa ra quyết định an cư hoặc đầu tư chính xác và an toàn nhất.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
