Bộ Tài chính vừa đưa ra dự thảo nghị định nhằm siết chặt tình trạng khai giá thấp trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, quy định mới làm rõ cách xác định giá giao dịch thực tế cũng như thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người chuyển nhượng.
Siết Chặt Quy Định Tính Thuế Bất Động Sản Dựa Trên Bảng Giá Đất
Nhằm khắc phục tình trạng kê khai giá mua bán thấp hơn thực tế để né thuế, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trọng tâm của dự thảo là những thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Theo cơ quan soạn thảo, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 quy định mức thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá chuyển nhượng. Dự thảo Nghị định lần này làm rõ: Giá chuyển nhượng sẽ được căn cứ vào mức giá ghi nhận trên hợp đồng tại thời điểm diễn ra giao dịch.
Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc ghi mức giá thấp hơn so với bảng giá đất do nhà nước quy định nhân với hệ số điều chỉnh, thì cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hiện hành để tính thuế chuyển nhượng.
Cách Xác Định Giá Trị Tài Sản Gắn Liền Với Đất Theo Đề Xuất Mới
Dự thảo cũng quy định chi tiết việc bóc tách giá trị tài sản khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi kèm với tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, công trình kiến trúc…). Nếu giá trên hợp đồng ghi thấp hơn bảng giá đất và giá trị công trình thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh, việc định giá sẽ được chia thành hai phần riêng biệt.
Cụ thể, phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Phần giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) sẽ áp dụng theo giá tính lệ phí trước bạ của địa phương. Trong trường hợp địa phương chưa có quy định, giá trị công trình sẽ được tính toán dựa trên hướng dẫn về tiêu chuẩn, định mức của Bộ Xây dựng kết hợp với giá trị còn lại thực tế của tài sản đó.
Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, giá trị để tính thuế sẽ phụ thuộc vào tỷ lệ vốn đã góp so với tổng giá trị hợp đồng, nhân với giá tính lệ phí trước bạ. Nếu chưa có đơn giá lệ phí trước bạ, cơ quan thuế sẽ dùng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố làm cơ sở tính toán.
Ngoài ra, nếu giao dịch cho thuê lại bất động sản có mức giá trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế cũng sẽ áp dụng mức giá của địa phương để làm căn cứ.
Thời Điểm Nộp Thuế Thu Nhập Cá Nhân Đối Với Chuyển Nhượng Bất Động Sản
Một điểm quan trọng khác trong dự thảo là việc xác định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân. Nếu trên hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế được xác định là khi hợp đồng mua bán bắt đầu có hiệu lực pháp lý.
Ngược lại, nếu hai bên thỏa thuận bên mua sẽ nộp thuế thay, thì thời điểm tính thuế sẽ rơi vào lúc làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.
Đáng chú ý, dự thảo quy định cá nhân dùng bất động sản để góp vốn sẽ chưa phải nộp thuế ngay tại thời điểm đó. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi họ thực hiện chuyển nhượng vốn, rút vốn, hoặc khi doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp sẽ có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay.
Dự thảo cũng giữ nguyên quy định tính thuế đối với các hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có đầy đủ quyền lợi như chủ sở hữu. Trường hợp nhận ủy quyền chỉ để hưởng thù lao, không có quyền định đoạt tài sản, khoản thu nhập này sẽ tính vào thuế thu nhập từ tiền lương, tiền công. Cuối cùng, dự thảo bổ sung thêm các quy định về việc kê khai, nộp thuế thay đối với bất động sản được mang đi thế chấp, bảo lãnh hoặc phải xử lý theo phán quyết của Tòa án.
Kết Luận
Những đề xuất mới của Bộ Tài chính cho thấy quyết tâm mạnh mẽ trong việc minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn các chiêu trò lách thuế, khai giá thấp trong giao dịch bất động sản. Người dân và các nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tiến độ thông qua dự thảo này để có sự chuẩn bị tốt nhất, đảm bảo các giao dịch mua bán nhà đất tuân thủ đúng quy định pháp luật và tránh rủi ro pháp lý về sau.
Nguồn: Vietnamnet
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Tiến Độ 6 Khu Tái Định Cư Vành Đai 4 TPHCM Qua Tây Ninh
- Hàng Loạt “Ông Lớn” Bất Động Sản Hà Nội Bị Điểm Tên Vì Dự Án “Đắp Chiếu” Cả Thập Kỷ
- Đường Sắt Đô Thị TP.HCM: Khởi Công Thêm 4 Tuyến Metro Mới
- Bất Động Sản Khu Tây TPHCM: Đón Sóng Hạ Tầng Bứt Phá
- Đề Xuất Di Dời Đại Học Bách Khoa TPHCM Khỏi Khu Vực Trung Tâm
