Dự thảo Nghị quyết thí điểm về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng soạn thảo đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Loại hình này được kỳ vọng sẽ giải “cơn khát” nguồn cung cho người có thu nhập trung bình, những người có tài chính trên mức quy định mua nhà ở xã hội (NƠXH) nhưng chưa đủ sức với tới căn hộ thương mại cao cấp. Vậy đâu là điểm tương đồng và khác biệt giữa hai mô hình này?
Điểm tương đồng về nguyên tắc giá và hạn chế chuyển nhượng
Mặc dù hướng tới hai phân khúc thu nhập khác nhau, nhưng cơ chế quản lý giá và quyền sở hữu của nhà ở thương mại giá phù hợp và NƠXH có nhiều nét tương đồng cơ bản. Cụ thể, giá bán của cả hai loại hình đều không thả nổi theo thị trường mà được xác định dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu vào.
Giá thành sẽ bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng, lãi vay tài chính… cộng thêm một mức lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư. Để giảm giá thành, các doanh nghiệp phát triển cả hai loại hình dự án này đều được hưởng cơ chế tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời hạn vay dài hơn so với các dự án thương mại thông thường.
Về phía người mua, chính sách cũng đặt ra các rào cản để tránh đầu cơ. Người dân chỉ được phép sở hữu một sản phẩm thuộc diện nhà ở được Nhà nước ưu đãi hỗ trợ. Đồng thời, quyền định đoạt tài sản bị hạn chế: người mua không được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà.
Sự khác biệt về điều kiện thu nhập và đối tượng tiếp cận
Điểm khác biệt lớn nhất phân định ranh giới giữa hai loại hình này nằm ở “thước đo” thu nhập. Trong khi NƠXH được thiết kế dành riêng cho nhóm đối tượng yếu thế, có thu nhập thấp dưới 20 triệu đồng/tháng và thuộc diện chưa có nhà ở hoặc nhà ở chật hẹp, thì nhà ở thương mại giá phù hợp lại nhắm đến phân khúc cao hơn một bậc.
Cụ thể, chính sách mới này hướng tới nhóm người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm đối tượng thường được ví là “lỡ nhịp” vì thu nhập vượt quá quy định để mua NƠXH nhưng lại chưa tích lũy đủ tài chính để tiếp cận các dự án thương mại giá cao đang chiếm sóng thị trường.
Cơ chế đất đai và ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở thương mại giá phù hợp
Để thu hút doanh nghiệp tham gia, dự thảo đề xuất nhiều cơ chế linh hoạt hơn cho loại hình nhà ở này so với NƠXH, đặc biệt là về đất đai và lợi nhuận.
Thứ nhất, về nghĩa vụ tài chính đất đai: Nếu như NƠXH được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, thì nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, thay vì phải trải qua quy trình đấu giá căng thẳng đẩy chi phí lên cao, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Nhà nước quy định.
Thứ hai, về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất cho doanh nghiệp mà không cần thông qua đấu giá, đấu thầu. Điều này gỡ bỏ nút thắt lớn so với quy trình làm NƠXH hiện nay (vẫn phải đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên).
Thứ ba, về lợi nhuận định mức: Để tạo “đòn bẩy” kích thích nguồn cung, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được phép hưởng lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư. Con số này hấp dẫn hơn mức trần 10% của các dự án NƠXH – mức lợi nhuận vốn bị nhiều doanh nghiệp đánh giá là “mỏng” và rủi ro khi chi phí đầu vào biến động.
Ngoài ra, chủ đầu tư loại hình này không bị bắt buộc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án và có thể linh hoạt lựa chọn thủ tục hành chính: áp dụng quy trình rút gọn đặc thù của NƠXH hoặc tuân theo quy định xây dựng thông thường.
Kết luận
Việc xây dựng hành lang pháp lý cho nhà ở thương mại giá phù hợp là một bước đi thiết thực, hứa hẹn lấp đầy khoảng trống nguồn cung cho nhóm khách hàng thu nhập trung bình tại các đô thị lớn. Người dân nên tiếp tục theo dõi các thông tin chính thống từ Bộ Xây dựng để nắm bắt kịp thời khi chính sách chính thức được thông qua và đi vào thực tiễn.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
