Thị Trường Bất Động Sản 2026: Nghịch Lý Mục Tiêu Lãi Lớn Và Thực Trạng Khó Khăn

Q: Khi nào thị trường sẽ phục hồi thực sự và bền vững?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, thị trường năm 2026 sẽ phục hồi chậm và mang tính chọn lọc. Sự khởi sắc chỉ thực sự bền vững khi nhu cầu ở thực quay trở lại mạnh mẽ và dòng vốn tín dụng được khơi thông cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Thị trường bất động sản đang bộc lộ những mâu thuẫn rõ rệt khi hàng loạt tập đoàn lớn công bố mục tiêu lợi nhuận cao kỷ lục, bất chấp thực trạng thanh khoản yếu và chi phí vốn tăng cao. Sự phân hóa này không chỉ phản ánh tham vọng của các doanh nghiệp dẫn đầu mà còn cho thấy quá trình thanh lọc khắc nghiệt đang diễn ra trong toàn ngành địa ốc.

Nội Dung

Kế hoạch tăng trưởng bứt phá của các ông lớn trên thị trường bất động sản

Bước vào giai đoạn 2026, nhiều doanh nghiệp đầu ngành đã công bố những con số tài chính đầy ấn tượng. Vinhomes gây choáng váng khi đặt mục tiêu doanh thu 285.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế lên đến 60.000 tỷ đồng. Sunshine Group cũng không kém cạnh với kỳ vọng lãi trước thuế 15.000 tỷ đồng, hướng tới vị thế đơn vị có lợi nhuận lớn thứ hai ngành địa ốc niêm yết. Trong khi đó, Novaland đặt cược vào chu kỳ phục hồi với kế hoạch doanh thu cao nhất lịch sử, gấp ba lần năm trước.

Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích từ Công ty Chứng khoán ACB lưu ý rằng, sức mạnh của toàn ngành hiện vẫn phụ thuộc chủ yếu vào một vài “con sếu đầu đàn”. Thực tế, doanh số tăng trưởng của các đại gia như Vinhomes, Taseco Land hay Văn Phú chủ yếu đến từ việc ghi nhận doanh thu (backlog) từ các dự án đã bán trong quá khứ hơn là phản ánh sức mua thực tế của thị trường ở thời điểm hiện tại. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang gặt hái thành quả từ giai đoạn chuẩn bị kỹ lưỡng trước đó.

Sự đối lập giữa lợi nhuận tỷ đô và làn sóng thua lỗ diện rộng

Trái ngược với vẻ hào nhoáng của nhóm dẫn đầu, nhiều doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản đang chật vật trong vòng xoáy âm dòng tiền. DIC Corp là minh chứng điển hình khi ghi nhận lỗ ròng trong quý I/2026 do chi phí tài chính và quản lý tăng cao trong khi doanh thu sụt giảm. Áp lực thu hồi vốn tại các dự án trọng điểm như Bắc Vũng Tàu, Long Tân đang trở thành bài toán cấp bách đối với doanh nghiệp này.

Tình hình tại LDG Investment còn trầm trọng hơn khi doanh thu thuần âm và lỗ lũy kế đã chiếm gần một nửa vốn điều lệ. Thậm chí, một số đơn vị như Nhà Đà Nẵng, dù doanh thu tăng trưởng nhưng vẫn phải báo lỗ do trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán. Để xoay xở, không ít doanh nghiệp đã phải tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động ngoài ngành như đầu tư tài chính, cổ phiếu nhằm duy trì bộ máy qua giai đoạn trầm lắng.

Triển vọng và thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2026

Theo nhận định từ Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, khó có thể xuất hiện những cơn sốt đất diện rộng trong năm 2026. Thay vào đó, thanh khoản sẽ chỉ cải thiện cục bộ tại những khu vực có hạ tầng phát triển hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Thị trường đang bước vào giai đoạn “lửa thử vàng”, nơi năng lực quản trị dòng tiền và khả năng triển khai dự án thực tế trở thành thước đo sinh tồn của doanh nghiệp.

Những đơn vị sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý vững chắc và khả năng tiếp cận vốn mạnh mẽ sẽ tiếp tục dẫn dắt cuộc chơi. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc thiếu dự án gối đầu sẽ đối mặt với nguy cơ bị đào thải. Sự phục hồi của ngành địa ốc được dự báo sẽ diễn ra chậm rãi, thận trọng và bền vững hơn, nhưng chỉ thực sự khởi sắc khi dòng vốn được khơi thông hoàn toàn.

Nguồn: VnBusiness

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Tại sao nhiều đại gia bất động sản đặt mục tiêu lợi nhuận kỷ lục?

Các doanh nghiệp lớn như Vinhomes hay Sunshine Group đặt mục tiêu cao dựa trên lượng backlog (doanh số chưa ghi nhận) tích lũy từ các năm trước và năng lực triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện trong chu kỳ phục hồi mới.

Tình hình thanh khoản thị trường hiện nay ra sao?

Thanh khoản thị trường vẫn đang gặp áp lực lớn và chưa có sự lan tỏa đồng đều. Sự phục hồi chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và năng lực tài chính mạnh, trong khi nhiều doanh nghiệp nhỏ vẫn chìm trong nợ nần.

Tại sao một số doanh nghiệp địa ốc lại ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm?

Tình trạng dòng tiền kinh doanh âm, như trường hợp của LDG hay DIC Corp, thường do áp lực từ các khoản phải thu ngắn hạn lớn, chi phí tài chính tăng cao và khó khăn trong việc thu hồi vốn tại các dự án đang triển khai.

Việc đầu tư tài chính ngoài ngành mang lại rủi ro gì?

Nhiều doanh nghiệp tìm đến đầu tư chứng khoán để bù đắp doanh thu cốt lõi, nhưng đây là giải pháp tình thế rủi ro. Nếu thị trường tài chính biến động, doanh nghiệp có thể phải trích lập dự phòng lớn, dẫn đến lỗ ròng như Nhà Đà Nẵng.

Khi nào thị trường sẽ phục hồi thực sự và bền vững?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, thị trường năm 2026 sẽ phục hồi chậm và mang tính chọn lọc. Sự khởi sắc chỉ thực sự bền vững khi nhu cầu ở thực quay trở lại mạnh mẽ và dòng vốn tín dụng được khơi thông cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.