Nhiều doanh nghiệp bất động sản kẹt dòng tiền nghiêm trọng ngay cả khi các rào cản pháp lý của dự án dần được tháo gỡ. Bước sang năm 2026, áp lực tài chính từ nợ vay và chi phí vốn tăng cao đang trở thành một vòng siết mới vô cùng khốc liệt đối với các chủ đầu tư địa ốc.
Sức ép kép từ chi phí đất đai khiến doanh nghiệp bất động sản kẹt dòng tiền
Chia sẻ tại một hội thảo diễn ra vào đầu tháng 5, đại diện doanh nghiệp địa ốc tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, nhiều dự án bị đình trệ suốt thời gian dài do vướng mắc trong khâu xác định nghĩa vụ tài chính và tiền sử dụng đất. Việc chậm trễ kéo dài từ 4 đến 5 năm không chỉ khiến tiến độ dự án vô thời hạn mà còn đẩy doanh nghiệp vào tình trạng thua lỗ liên tục. Bên cạnh đó, các khoản chi phí tự bỏ ra để giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng lại không được khấu trừ tương xứng khi tính nghĩa vụ tài chính thực tế.
Câu chuyện này phản ánh bức tranh chung của toàn thị trường hiện nay. Dù nỗ lực tháo gỡ pháp lý đang được triển khai mạnh mẽ — đơn cử như tại TP.HCM đã rà soát hơn 830 dự án và xử lý xong hơn một nửa — nhưng việc giải quyết thủ tục không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể triển khai dự án ngay lập tức. Sau nhiều năm bị đóng băng, dòng vốn của các doanh nghiệp đã suy kiệt, tài sản thế chấp khan hiếm trong khi chi phí đầu tư ngày càng đắt đỏ. Dưới cơ chế quản lý mới, các dự án thí điểm còn đòi hỏi chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính vững mạnh và có phương án thực thi rõ ràng.
Chi phí vốn neo cao và làn sóng phát hành trái phiếu để đảo nợ
Một rào cản lớn khác đối với thị trường là chi phí vốn chưa giảm như kỳ vọng. Mặc dù cơ quan quản lý liên tục yêu cầu giảm lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế, thực tế lãi suất cho vay bất động sản vẫn neo ở mức 8,5% – 11%/năm trong giai đoạn ưu đãi, sau đó thả nổi với biên độ cộng thêm từ 3% – 5%. Mức chi phí tài chính này là gánh nặng khổng lồ đối với các dự án có vòng đời kéo dài nhiều năm.
Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng ngân hàng ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất và tăng trưởng tín dụng bị giới hạn, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm đến kênh huy động trái phiếu với mức lãi suất rất cao. Số liệu cho thấy trong tháng 4/2026, nhóm bất động sản phát hành lượng trái phiếu trị giá hơn 30.400 tỷ đồng, chiếm gần 60% toàn thị trường. Lũy kế 4 tháng đầu năm, giá trị phát hành đạt khoảng 54.400 tỷ đồng, tăng tới 278% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều đơn vị phải chấp nhận mức lãi suất phát hành từ 10% đến 12,5%/năm.
Theo đánh giá từ các đơn vị phân tích tài chính, làn sóng phát hành này thực chất chủ yếu dùng để cơ cấu lại nợ cũ, giãn áp lực thanh khoản tạm thời thay vì đầu tư dự án mới. Việc vay mới để trả nợ cũ không giúp giảm nghĩa vụ nợ, mà còn khiến doanh nghiệp chịu mức lãi suất cao hơn và các điều kiện ràng buộc khắt khe hơn. Vòng xoáy này đã dẫn đến việc hàng loạt đơn vị lớn liên tục chậm chi trả lãi trái phiếu đến hạn do dòng tiền thu về thấp hơn kế hoạch.
Khó khăn bủa vây khi thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh
Nguồn vốn tắc nghẽn kết hợp với sự suy giảm mạnh về sức mua ở đầu ra khiến tình hình càng thêm khó khăn. Trong quý đầu năm 2026, lượng giao dịch căn hộ thành công đã sụt giảm mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tâm lý đầu cơ suy giảm rõ rệt, thay vào đó người mua nhà đang có xu hướng chậm lại để đánh giá kỹ lưỡng về pháp lý dự án, tiến độ xây dựng thực tế cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Mặt bằng giá nhà liên tục bị đẩy lên các mốc cao mới do chi phí vật liệu xây dựng và tiền sử dụng đất tăng mạnh, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Trong bối cảnh nguồn cung mới chuẩn bị gia nhập thị trường dồi dào hơn, việc bán hàng để thu hồi dòng tiền sẽ không còn dễ dàng như giai đoạn sốt nóng trước đây.
Thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc khốc liệt
Sau thời kỳ tăng trưởng nóng dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá liên tục, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn thanh lọc tự nhiên. Lúc này, năng lực quản trị dòng tiền thực tế, sức khỏe tài chính lành mạnh và khả năng triển khai dự án thực chất sẽ là những yếu tố cốt lõi quyết định sự tồn tại của mỗi doanh nghiệp.
Nguồn: VnBusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Nhà Ở Thương Mại Giá Phù Hợp Và NƠXH: So Sánh Điểm Khác Biệt Cốt Lõi
- Trình Thủ Tướng Phê Duyệt Cao Tốc Nha Trang – Đà Lạt Vào Tháng 4/2026
- Đất Nền Ở TPHCM Và Hàng Ngàn Căn Hộ Sắp Được Cấp Sổ Hồng
- Thanh Hóa: Đấu Giá Thành Công Không Gian Ven Biển Sầm Sơn Với Hơn 70 Tỷ Đồng
- Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng: Du Lịch Phục Hồi, Nhà Đầu Tư Vẫn Dè Chừng
