Hệ số K trong cơ chế định giá đất mới đang dấy lên nhiều nỗi lo ngại từ các chuyên gia khi được áp dụng theo phương thức bình quân, thiếu linh hoạt. Những bất cập về độ trễ thị trường và thời gian ban hành gấp rút có thể ảnh hưởng lớn đến tiến độ giải phóng mặt bằng cũng như quyền lợi của người dân bị thu hồi đất.
Phân định hai cơ chế định giá đất theo Luật Đất đai mới
Tại một tọa đàm về chủ đề định giá đất diễn ra mới đây, các chuyên gia nhận định rằng hành lang pháp lý về đất đai tại Việt Nam đang có những bước chuyển dịch nhanh chóng. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được cập nhật định kỳ hàng năm và bãi bỏ hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) truyền thống. Tuy nhiên, căn cứ vào Nghị quyết 254 của Quốc hội, các địa phương vẫn phải khẩn trương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới để áp dụng chậm nhất từ ngày 1/7.
Đại diện một đơn vị tư vấn quản lý tài chính phân tích, luật mới đã vạch rõ hai cơ chế định giá biệt lập: phương pháp bảng giá đất kết hợp hệ số K và phương pháp định giá đất cụ thể. Trong đó, hệ số K đóng vai trò cốt lõi trong việc tính toán thuế, phí, xử phạt hành chính hoặc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình. Ngược lại, giá đất cụ thể mới là công cụ được sử dụng khi tính toán bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất dự án thương mại hoặc cổ phần hóa.
Những hệ lụy từ việc cào bằng hệ số K khi giải phóng mặt bằng
Việc áp dụng hệ số điều chỉnh theo khu vực địa lý rộng lớn bị đánh giá là tồn tại nhiều điểm nghẽn do tính chất bình quân và độ trễ sâu sắc so với thị trường. Trên thực tế, biên độ giá đất có thể biến động dữ dội sau mỗi thông tin quy hoạch hay đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, hệ số điều chỉnh ban hành theo định kỳ thường niên rất khó bắt kịp các biến số thực tế này.
Thêm vào đó, việc áp dụng chung một hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường đã vô tình xóa nhòa các lợi thế thương mại riêng biệt của từng bất động sản như vị trí đắc địa, diện tích hay hình dáng khu đất. Sự cào bằng này là nguyên nhân chính khiến mức bồi thường thu hồi đất thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, châm ngòi cho các khiếu nại kéo dài và làm trì trệ công tác bàn giao mặt bằng dự án.
Bên cạnh đó, đối với các siêu dự án quy mô hàng trăm hecta, đất đô thị hay đất ven biển, phương pháp này hoàn toàn bất lực trong việc tính toán giá trị thặng dư hình thành sau quy hoạch. Khi hạ tầng kỹ thuật được đầu tư đồng bộ, giá trị quỹ đất sẽ tăng trưởng theo cấp số nhân. Việc ép định giá theo hệ số K lỗi thời không chỉ gây thiệt thòi cho người bị thu hồi đất mà còn có nguy cơ gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Áp lực thời gian và thực trạng triển khai tại các tỉnh thành
Số liệu từ Hội Thẩm định giá Việt Nam cho thấy, tính đến đầu tháng 6, có khoảng 11 địa phương đã ban hành hệ số điều chỉnh áp dụng đến cuối năm 2026. Đáng chú ý, ngoại trừ Đồng Nai, hầu hết các tỉnh thành còn lại đều thiết lập hệ số K bằng 1. Điều này được xem là chưa tiệm cận nguyên lý thị trường bởi bảng giá đất hiện hành vốn đã thấp hơn rất nhiều so với thực tế, đặc biệt là phân khúc đất nông nghiệp vùng ven đô hóa.
Các đơn vị tư vấn thẩm định giá cũng bày tỏ sự e ngại khi các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh cho hàng nghìn tuyến đường. Quy trình pháp lý từ lập dự toán, đấu thầu chọn đơn vị tư vấn đến thẩm định thường đòi hỏi tối thiểu 45 ngày thực hiện nghiêm túc. Với tiến độ gấp rút như vậy, chất lượng và độ chính xác của hệ số điều chỉnh khi ban hành khó có thể đảm bảo.
Trước thực trạng đó, giới chuyên gia đề xuất cần bổ sung cơ chế loại trừ. Theo đó, đối với các trường hợp biến động mạnh hoặc không thể xây dựng hệ số phù hợp, cần chuyển hẳn sang áp dụng các phương pháp định giá thặng dư hoặc thu nhập theo đúng tinh thần Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo tính khách quan.
Đề xuất giải pháp minh bạch dữ liệu và thí điểm cơ chế đột phá
Để giải quyết triệt để bài toán định giá, giải pháp cốt lõi được đưa ra là phải đẩy nhanh tiến trình số hóa bản đồ địa chính và thiết lập kho dữ liệu giá đất tập trung, thống nhất toàn quốc. Chỉ khi có nguồn dữ liệu đầu vào chuẩn xác, các phương pháp định giá mới phản ánh đúng hơi thở thị trường.
Nhiều kiến nghị cũng đồng thuận về việc thử nghiệm cơ chế đặc thù (sandbox) trong định giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Cơ chế này cho phép áp dụng dữ liệu lớn (Big Data) và các thuật toán định giá tự động có sự kiểm chứng từ nhiều đơn vị độc lập. Việc công khai biên độ giá tham chiếu chi tiết theo từng khu vực tọa độ sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các cán bộ thực thi và tạo sự đồng thuận cao trong xã hội.
Tóm lại, để công tác thu hồi đất diễn ra hanh thông, việc xác định giá đất bồi thường cần thoát ly khỏi tư duy cào bằng của hệ số K, hướng tới sự minh bạch và sát sườn với thực tế thị trường. Người dân và các nhà đầu tư nên chủ động cập nhật các quyết định điều chỉnh hệ số sử dụng đất tại địa phương để có phương án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Lãi Suất Vay Mua Nhà Tăng: Lý Giải Và Lời Khuyên Từ Chuyên Gia
- Hà Nội Chỉ Đạo Thanh Tra Vụ Trục Lợi Nhà Ở Xã Hội
- Giảm 70% Tiền Sử Dụng Đất Khi Chuyển Thổ Cư Từ Đất Vườn Ao
- Thông Xe Vành Đai 3: Dĩ An Bứt Phá Trở Thành Tâm Điểm Tăng Trưởng Khu Đông TP.HCM
- Quy Định Mới Về Cấp Sổ Đỏ Từ 2026: Phân Quyền Mạnh Mẽ
