Dữ liệu mới nhất cho thấy tình trạng đất nền ế khách đang diễn ra phổ biến với lượng quan tâm và giao dịch sụt giảm đáng kể. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết thực trạng thanh khoản thấp và nguyên nhân đằng sau sự thờ ơ của nhà đầu tư.
Thực trạng đất nền ế khách trên diện rộng
Theo báo cáo từ Batdongsan, lượng tìm kiếm đất nền trong quý I tại Hà Nội và TP HCM chứng kiến sự sụt giảm lần lượt là 23% và 5% so với giai đoạn cuối năm 2025. Khu vực phía Bắc ghi nhận mức giảm từ 12-15% tại các thị trường như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng.
Tình trạng suy giảm này cũng lan rộng ở phía Nam. Đặc biệt, các khu vực mới sáp nhập vào TP HCM ghi nhận sự lao dốc đáng chú ý: Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ giảm 15%. Ngay cả những “điểm nóng” quen thuộc như Tây Ninh và Đồng Nai cũng không tránh khỏi xu thế chung, giảm lần lượt 2% và 8% so với quý trước.
Bên cạnh sự sụt giảm về lượng quan tâm, thanh khoản thị trường cũng rơi vào mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting chỉ ra rằng, dù TP HCM và vùng phụ cận có 94 dự án mở bán cung cấp gần 7.500 sản phẩm trong quý qua, nhưng số lượng tiêu thụ chỉ vỏn vẹn khoảng 224 nền. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp kỷ lục là 3%, giảm tới 50% so với quý trước.
Giao dịch ảm đạm và sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư
Phần lớn các giao dịch ít ỏi hiện nay tập trung tại khu vực Tây Ninh (trước đây là Long An cũ), nơi có mức giá hợp lý và quỹ đất dồi dào. Ngược lại, các địa phương từng thu hút mạnh dòng tiền như Đồng Nai hay TP HCM lại rơi vào sự trầm lắng, khiến đất nền bị nhà đầu tư lạnh nhạt.
Tình trạng ế ẩm thể hiện rõ tại các dự án thực tế. Tại Tây Ninh, một dự án lớn mở bán từ giữa năm 2025 đến nay chỉ bán được 40%. Thậm chí, nhiều nền đất vừa sang tên vài tháng đã phải treo biển tìm khách mới. Lượng khách đến tìm hiểu tại các sàn giao dịch giảm sút nghiêm trọng so với trước đây.
Nhiều dự án khác còn phải đối mặt với khó khăn lớn hơn, buộc phải tạm dừng bán hàng dù chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và tặng kèm các gói xây dựng.
Theo các đơn vị môi giới, sự sụt giảm thanh khoản diễn ra ở mọi phân khúc dự án. Những dự án có hạ tầng tốt và pháp lý hoàn chỉnh chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 30-40%, trong khi các dự án nhỏ lẻ chỉ ở mức 15-20%. Sự khó khăn này buộc nhiều doanh nghiệp phải rút khỏi phân khúc đất nền và chuyển hướng sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nhà phố hoặc căn hộ.
Nguyên nhân đất nền ế khách và nghịch lý giá tăng
Lý giải về nguyên nhân đất nền ế khách kéo dài, các chuyên gia chỉ ra rằng, dòng vốn đầu tư bị ách tắc, áp lực lãi suất cao và sự siết chặt tín dụng đã làm tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn bao giờ hết.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh từ Batdongsan nhận định, dòng tiền hiện tại ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Đất nền, vốn nặng tính đầu cơ, dễ dàng bị ảnh hưởng bởi những biến động kinh tế vĩ mô.
Ông Võ Hồng Thắng từ DKRA Consulting cũng đồng tình, cho rằng nhà đầu tư ngày nay chú trọng vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tính thanh khoản cao, thay vì lướt sóng ngắn hạn. Xu hướng này khiến dòng tiền dịch chuyển sang các khu đô thị tích hợp, nơi cung cấp đầy đủ tiện ích và có định hướng phát triển rõ ràng, làm giảm sức hấp dẫn của đất nền phân lô.
Một điều đáng chú ý là mặc dù giao dịch ảm đạm, giá đất nền vẫn tiếp đà tăng. Quý I chứng kiến giá đất nền sơ cấp tăng trung bình 2%, trong khi thị trường thứ cấp tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy giá rao bán tăng tại Hà Nội (8%) và TP HCM mở rộng (hơn 24%). Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ chi phí đầu vào tăng cao và tác động của các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, cao tốc hay sân bay Long Thành.
Dự báo tương lai và khuyến nghị
DKRA dự báo trong quý II, nguồn cung đất nền mới tại TP HCM và khu vực phía Nam sẽ chỉ khoảng 400 sản phẩm, chủ yếu tại Tây Ninh. Ngược lại, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến tăng mạnh. Nhiều chủ đầu tư đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch để chuyển đổi dự án đất nền sang nhà phố hoặc biệt thự nhằm giải quyết bài toán thanh khoản, dẫn đến việc nguồn cung đất nền ngắn hạn sẽ tiếp tục bị thu hẹp.
Với sự sàng lọc gắt gao của thị trường, những sản phẩm mang lại giá trị thực và tính bền vững sẽ chiếm ưu thế. Việc đầu tư dựa thuần vào kỳ vọng tăng giá nhanh không còn phù hợp, đòi hỏi nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn và lựa chọn các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
