Theo các chuyên gia, đà tăng của lãi suất đang tạo áp lực không nhỏ lên thanh khoản thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà cao cấp và các sản phẩm đầu cơ. Trái lại, dòng tiền vẫn ưu tiên hướng về các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định.
Sức Ép Lãi Suất Tăng Lên Phân Khúc Nhà Cao Cấp
Theo chia sẻ của bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp tại Savills Việt Nam, thị trường tài chính đang chứng kiến một chu kỳ điều chỉnh mặt bằng lãi suất. Các ngân hàng thương mại đang tiến hành rà soát cơ cấu tín dụng và thắt chặt các điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là sau giai đoạn đẩy mạnh giải ngân dịp cuối năm. Đại diện Savills Việt Nam nhận định, trong bối cảnh này, thanh khoản trên thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự phân hóa rõ rệt trong ngắn hạn.
Cụ thể, các sản phẩm mang tính chất đầu cơ cao, hoặc những bất động sản có giá trị lớn, tiêu biểu là phân khúc nhà cao cấp với mức giá vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, sẽ phải đối mặt với áp lực sụt giảm giao dịch. Những loại hình bất động sản như đất nền ở khu vực xa trung tâm, các dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, hay các bất động sản cao cấp định giá quá cao sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì thanh khoản nếu chi phí vay mượn tiếp tục duy trì ở mức cao. Điều này đặc biệt tác động mạnh đến nhóm nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Thanh Khoản Phân Hóa Rõ Rệt Giữa Các Phân Khúc Bất Động Sản
Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng chia sẻ quan điểm tương tự, cho rằng xu hướng tăng lãi suất đang trực tiếp đè nặng lên thanh khoản của thị trường, dẫn đến sự chậm lại của các giao dịch trên quy mô rộng. Khi chi phí vốn trở nên đắt đỏ hơn và các điều kiện tín dụng bị siết chặt, tâm lý dòng tiền trở nên cực kỳ thận trọng, nhất là đối với các quyết định đầu tư dựa nhiều vào vốn vay ngân hàng.
Tuy nhiên, sự sụt giảm thanh khoản không diễn ra đồng đều trên tất cả các phân khúc. Theo VARS IRE, thanh khoản đang phân hóa mạnh mẽ. Những sản phẩm có giá trị lớn, chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai như bất động sản đắt tiền hoặc nằm trong các khu vực từng trải qua những đợt “sốt đất” được dự báo sẽ chịu tác động tiêu cực hơn về số lượng giao dịch.
Trái ngược với bức tranh ảm đạm của phân khúc cao cấp, dòng tiền vẫn kiên trì bám trụ ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng tạo ra dòng thu nhập ổn định. Hiện tượng này phản ánh sự chuyển dịch của thị trường sang trạng thái sàng lọc kỹ lưỡng hơn. Các nhà đầu tư hiện nay đặt yếu tố an toàn, hiệu quả khai thác và khả năng quản trị rủi ro lên hàng đầu, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn như trước đây. Đối với người mua nhà, đặc biệt là khách hàng trẻ và những người mua nhà lần đầu, áp lực tài chính gia tăng khiến họ có xu hướng trì hoãn quyết định mua hoặc chuyển hướng tìm kiếm các bất động sản có mức giá phải chăng hơn, từ đó làm giảm trực tiếp thanh khoản của các dự án giá cao.
Thị Trường TP HCM Đối Mặt Với Thách Thức Khi Nguồn Cung Nhà Cao Cấp Chiếm Ưu Thế
Số liệu từ DKRA Việt Nam cũng cho thấy thanh khoản thị trường đã có những dấu hiệu suy yếu từ trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Lượng đặt chỗ tại các dự án bất động sản chỉ đạt khoảng 30-40% so với thời điểm trước khi có thông tin về việc tăng lãi suất cho vay, và con số này vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp trong những tháng đầu năm. Đặc biệt tại khu vực trung tâm TP HCM, nơi tập trung chủ yếu nguồn cung sản phẩm cao cấp, tỷ lệ hấp thụ trong những tháng đầu năm chỉ loanh quanh ở mức 40%.
Mặc dù thanh khoản chung sụt giảm, DKRA ghi nhận nhu cầu của thị trường vẫn hướng về các phân khúc nhà ở có mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê. Đáng chú ý, sự suy giảm thanh khoản diễn ra trong bối cảnh cơ cấu nguồn cung nội thành TP HCM vẫn tiếp tục lệch pha, nghiêng hẳn về phân khúc căn hộ cao cấp. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại nội thành TP HCM đã vọt lên mức khoảng 102 triệu đồng/m2. Tỷ lệ căn hộ có giá từ 110 triệu đồng/m2 trở lên chiếm tới hơn 50% tổng nguồn cung mới đang được triển khai trên địa bàn thành phố. Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn, khoảng 12%.
Chiến Lược Thích Ứng Của Chủ Đầu Tư Trong Bối Cảnh Mới
Giới chuyên gia đưa ra dự báo rằng, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiếp tục neo cao, thanh khoản của phân khúc nhà cao cấp sẽ còn phải đối mặt với nhiều áp lực trong ngắn hạn. Chu kỳ bán hàng của các dự án dự kiến sẽ kéo dài hơn so với trước đây. Thay vì chứng kiến những giao dịch chốt nhanh chóng, nhiều dự án bất động sản có thể sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận và thuyết phục được khách hàng phù hợp, từ đó làm gia tăng áp lực hàng tồn kho đối với các doanh nghiệp.
Để tồn tại và phát triển trong bối cảnh thị trường hiện tại, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng linh hoạt hơn. Các giải pháp như giãn tiến độ thanh toán, tung ra các chương trình ưu đãi hấp dẫn hoặc cung cấp các gói hỗ trợ lãi suất để kích thích nhu cầu mua nhà đang được nhiều doanh nghiệp áp dụng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng, không gian để giảm giá bán trực tiếp là không nhiều, do chi phí đầu vào và áp lực tài chính của các chủ đầu tư vẫn đang ở mức rất cao.
Mặc dù vậy, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, sự sụt giảm thanh khoản không phải là bức tranh chung cho toàn bộ phân khúc cao cấp. Những dự án bất động sản sở hữu vị trí đắc địa tại trung tâm, có hồ sơ pháp lý minh bạch, rõ ràng và có tiềm năng khai thác cho thuê tốt vẫn duy trì được sức hút nhất định đối với khách hàng. Ngược lại, các sản phẩm nằm ở vị trí quá xa trung tâm hoặc có mức giá bán vượt xa giá trị thực tế và nhu cầu của thị trường sẽ gặp nhiều trở ngại hơn trong việc thanh khoản.
Nhìn xa hơn, các chuyên gia nhận định rằng, giai đoạn khó khăn hiện tại chính là một quá trình thanh lọc tự nhiên và cần thiết đối với thị trường bất động sản. Sự thanh lọc này sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, loại bỏ những yếu tố đầu cơ không lành mạnh, từ đó hướng tới một nền tảng phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Thủ Tướng Chốt Tiến Độ Gỡ Vướng Dự Án Bất Động Sản Tồn Đọng
- Cho Thuê Bất Động Sản Dưới 1 Tỷ Vẫn Phải Khai Thuế Từ 2026
- Chốt Tiến Độ Đường Sắt Tốc Độ Cao Bắc Nam: Chọn Công Nghệ Đầu 2026
- Thủ Tướng Chốt Phương Án “Lột Xác” Công Ty Đường Sắt Việt Nam Thành Tập Đoàn
- Hàng Loạt “Ông Lớn” Bất Động Sản Hà Nội Bị Điểm Tên Vì Dự Án “Đắp Chiếu” Cả Thập Kỷ
