Theo báo cáo mới nhất từ VCBS Research, thị trường bất động sản 2026 sẽ đón nhận nguồn cung căn hộ trung cấp dồi dào tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các doanh nghiệp dự báo sẽ gặp nhiều trở ngại do các chính sách kiểm soát rủi ro và áp lực đáo hạn trái phiếu.
Diễn biến trái chiều giữa thị trường miền Bắc và miền Nam
Bước sang năm 2026, bức tranh thị trường địa ốc tại hai đầu đất nước được dự báo sẽ có những gam màu đối lập. Tại khu vực phía Bắc, sau giai đoạn tăng trưởng nóng của năm 2025, thị trường được nhận định sẽ bước vào chu kỳ củng cố và tái cân bằng. Giá bán dự kiến sẽ đi ngang, trong khi thanh khoản có sự phân hóa rõ rệt, dòng tiền sẽ ưu tiên chảy vào các dự án sở hữu pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng đảm bảo và nằm gần các trục giao thông huyết mạch.
Ngược lại, thị trường phía Nam được kỳ vọng sẽ duy trì sự tích cực với tỷ lệ hấp thụ tốt. Mặt bằng giá tại đây được dự báo sẽ tăng nhẹ, hưởng lợi từ sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ phía Bắc. VCBS Research đánh giá, dù lãi suất có xu hướng nhích lên nhưng áp lực này chưa đủ lớn để làm giảm nhu cầu an cư, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp phù hợp với túi tiền đại chúng. Sự gia tăng nguồn cung cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh gay gắt hơn, buộc các chủ đầu tư phải đẩy nhanh dòng tiền để trang trải nghĩa vụ tài chính.
Thách thức trong việc tiếp cận dòng vốn tín dụng
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất được VCBS Research chỉ ra là khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản trong năm 2026 sẽ kém thuận lợi hơn so với năm trước. Mặc dù nhu cầu vốn trung và dài hạn tăng cao khi các dự án đi vào giai đoạn thi công và mở bán, nhưng “cánh cửa” vay vốn lại hẹp hơn do ba nguyên nhân chính:
Thứ nhất, các ngân hàng tiếp tục định hướng kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức an toàn (khoảng 24-25%), nhằm phòng ngừa rủi ro nợ xấu đang có chiều hướng gia tăng. Tín dụng vẫn tăng trưởng nhưng sẽ được sàng lọc kỹ càng để tránh tình trạng phát triển quá nóng.
Thứ hai, thị trường đang chịu tác động tâm lý từ tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai của Bộ Tài chính, điều này có thể làm giảm cầu đầu tư. Thứ ba, xu hướng tăng của mặt bằng lãi suất sẽ tạo áp lực trực tiếp lên chi phí tài chính, nhất là khi các doanh nghiệp tăng cường sử dụng đòn bẩy cho chu kỳ đầu tư mới.
Ngoài ra, áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trong quý II và quý IV năm 2026, sẽ là một phép thử khắc nghiệt. Những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu, đòn bẩy cao và dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro lớn trong việc tái cấp vốn.
Cơ hội từ quy hoạch hạ tầng và mô hình TOD
Trong bối cảnh quỹ đất nội đô khan hiếm và đắt đỏ, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven tiếp tục là chủ đạo. Tại phía Bắc, phân khúc nhà thấp tầng vùng ven Hà Nội được dự báo là điểm sáng nhờ quy hoạch mở rộng và hạ tầng kết nối tốt. Tại phía Nam, các tuyến vành đai và cao tốc đang rút ngắn khoảng cách di chuyển, thúc đẩy sự hình thành các khu đô thị vệ tinh, giúp giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm.
Đáng chú ý, Nghị quyết số 318/NQ-CP ban hành tháng 10/2025 về phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) tại Hà Nội và TP.HCM được xem là động lực quan trọng trong trung hạn. Tuy nhiên, VCBS Research nhận định đà tăng giá tại Hà Nội sẽ mang tính cục bộ do mặt bằng giá đã neo ở mức rất cao. Trong khi đó, hiệu ứng tăng giá tại TP.HCM có khả năng lan tỏa rộng hơn nhờ dư địa tăng trưởng còn lớn và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Dự án Cầu Tứ Liên: Chốt Giải Phóng Mặt Bằng, Vingroup Và Đối Tác Rút Ngắn Thi Công
- Cảnh Báo Khi Mua Nhà Ở Xã Hội Đồng Nai: Tránh Xa Chiêu Trò Cò Mồi
- TP.HCM Sắp Đầu Tư Đường Võ Văn Kiệt Kéo Dài Về Phía Tây Ninh
- Thực Hư Tin Đồn Ngân Hàng Dừng Cho Vay Bất Động Sản?
- Chuyện Định Danh Nhà Đất: Nghe Thì Hay Nhưng Làm Mới Khó
