Sau khoảng thời gian bùng nổ từ 2020 đến 2022, phân khúc đất nền vùng ven tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Lâm Đồng đang đối mặt với sự sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng. Ghi nhận thực tế cho thấy, hàng loạt khu đất từng được phân lô và chào bán sôi động nay vắng bóng người mua, bất chấp giá đã được điều chỉnh giảm mạnh hoặc quay về mức của 3 – 4 năm trước.
Thực Trạng Bán Cắt Lỗ Đất Nền Vùng Ven Nhưng Vắng Khách
Tại các khu vực vùng ven, việc rao bán cắt lỗ đã trở nên phổ biến trong vài năm trở lại đây, nhưng lượng giao dịch thành công lại cực kỳ ít ỏi. Đáng chú ý là tình trạng “đóng băng” của các dự án đất nền phân lô từ đất nông nghiệp tại Đức Hoà, Long An (nay thuộc Tây Ninh). Một nhà đầu tư ngụ tại TP.HCM chia sẻ, anh đã mua một nền đất 105m2 tại Đồng Nai vào giữa năm 2021 với giá gần 1,6 tỷ đồng, kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn nhờ lời giới thiệu “gần quy hoạch đường lớn”. Tuy nhiên, sau gần 4 năm, dù đã nhiều lần hạ giá xuống bằng mức vốn ban đầu, lô đất vẫn chưa thể thanh khoản do khách hàng trả giá quá thấp hoặc chỉ xem rồi rời đi.
Tương tự, một trường hợp khác tại Long An (nay thuộc Tây Ninh) là chị Minh Hương, người đã “mắc kẹt” với lô đất nằm trong khu vực từng được hứa hẹn phát triển thành đô thị vệ tinh. Đầu tư hơn 500 triệu đồng từ năm 2021, chị hy vọng sẽ thu lãi nhanh chóng nhờ vị trí cách TP.HCM chỉ 40km. Tuy nhiên, đến năm 2023, dự án bị chính quyền địa phương chấm dứt hoạt động do chủ đầu tư tự xin dừng. Hiện tại, dù chấp nhận cắt lỗ xuống còn 300 triệu đồng, chị vẫn không thể bán được do vướng mắc pháp lý và chỉ nắm trong tay hợp đồng mua bán.
Lâm Đồng: Khó Khăn Chồng Chất Cho Đất Nền Phân Lô
Tại Lâm Đồng, tình hình còn trở nên khó khăn hơn đối với các khu đất xa trung tâm. Một nhà đầu tư khác từ TP.HCM đã mua một lô đất 126m2 tại huyện Bảo Lâm vào cuối năm 2021 với giá hơn 700 triệu đồng, đón sóng “bỏ phố lên rừng”. Ban đầu, giá đất tăng nhanh nhưng chị không bán vì kỳ vọng sẽ còn tăng tiếp. Tuy nhiên, chỉ nửa năm sau, thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Hiện nay, dù rao bán tự cắt lỗ còn 600 triệu đồng, lô đất vẫn không thu hút được sự quan tâm, trong bối cảnh xung quanh nhiều người cũng đang bán tháo.
Điểm chung của những trường hợp này là người bán sẵn sàng cắt lỗ, nhưng người mua lại giữ tâm lý thận trọng, dẫn đến tình trạng giằng co và thanh khoản trên thị trường vẫn duy trì ở mức thấp kỷ lục.
Hệ Lụy Từ Trào Lưu Phân Lô Đất Nông Nghiệp
Theo đánh giá, phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất hiện tại là những lô đất được tách từ đất nông nghiệp, mang tính chất phân lô bán nền tự phát. Đặc điểm của những khu này là hạ tầng yếu kém, thiếu kết nối giao thông, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc phụ thuộc vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại vùng ven TP.HCM, không khó để bắt gặp những khu đất đã được chia lô, làm đường nội bộ nhưng bị bỏ hoang nhiều năm, cỏ mọc um tùm.
Một môi giới tại Bình Dương nhận định, trước đây, đất nền tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng vào quy hoạch hạ tầng. Tuy nhiên, khi tiến độ thực tế không như mong đợi, sức hút của phân khúc này giảm sút đáng kể. Hơn nữa, việc siết chặt quy định phân lô tách thửa đã kiểm soát nguồn cung mới, làm giảm khả năng “tạo sóng”. Do đó, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khả năng sinh lời thực tế như căn hộ hoặc nhà ở khu đô thị.
Chuyên Gia Nhận Định Về Thị Trường Đất Nền Phân Lô
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, tình hình hiện tại không chỉ là sự điều chỉnh ngắn hạn mà là quá trình thanh lọc của thị trường. Những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực và dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó trong thanh khoản. Ngược lại, đất có pháp lý đầy đủ, nằm trong khu dân cư và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch, dù không còn sôi động như trước.
Ông Thắng cho biết thêm, từ 2015 – 2021, tâm lý lướt sóng theo hạ tầng khiến đất phân lô tăng giá phi mã, dù bản chất chỉ là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, từ năm 2022, việc kiểm soát tín dụng và siết chặt pháp lý đã khiến phân khúc này sụt giảm mạnh. Hiện tại, nhà đầu tư đã thay đổi khẩu vị, ưu tiên giá trị thực, pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện, khiến đất nền phân lô mất dần sức hút.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam chỉ ra, mức độ quan tâm đến đất nền tiếp tục giảm trong Quý I/2026. Ở Hà Nội giảm 23%, TP.HCM giảm 5%. Xu hướng này cũng lan rộng ở các tỉnh phía Nam. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, với lượng tiêu thụ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ đạt khoảng 3% trong Quý I/2026, giảm một nửa so với quý trước.
Tóm lại, thị trường đất nền vùng ven đang trải qua quá trình thanh lọc khắc nghiệt. Việc rao bán cắt lỗ nhưng vắng khách là hệ quả tất yếu của giai đoạn phát triển nóng trước đó. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng và ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch trong bối cảnh thị trường đang dần dịch chuyển sang hướng phát triển bền vững hơn.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
