Chính Sách Đất Đai Mới 2026: Giảm Mạnh Tiền Sử Dụng Đất Và Ưu Đãi Lớn

Q: Tác động của chính sách đất đai mới này đến thị trường bất động sản ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, chính sách này sẽ giảm mạnh chi phí chuyển đổi cho người dân, đồng thời tạo cú hích hạ tầng cho BĐS khu công nghiệp công nghệ cao nhờ chi phí đầu vào giảm sâu.

Chính sách đất đai mới được cụ thể hóa qua Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP mang đến những thay đổi đột phá về nghĩa vụ tài chính. Theo đó, quy định mới không chỉ giảm sâu tiền sử dụng đất khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng mà còn áp dụng các ưu đãi đặc biệt cho lĩnh vực công nghệ và xã hội hóa.

Nội Dung

Giảm gánh nặng tài chính trong chính sách đất đai mới về chuyển đổi đất ở

Một trong những điểm sáng nhất của hành lang pháp lý mới là việc điều chỉnh công thức tính tiền sử dụng đất theo hướng có lợi cho người dân. Thay vì phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như trước đây, quy định mới áp dụng cơ chế tính tiền lũy tiến linh hoạt và giảm đáng kể gánh nặng tài chính.

Cụ thể, khi hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển đổi từ đất nông nghiệp (như đất vườn, ao) sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất được áp dụng như sau:

Nộp 30% chênh lệch: Áp dụng cho phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở.
Nộp 50% chênh lệch: Áp dụng cho phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức.
Nộp 100% chênh lệch: Chỉ áp dụng cho phần diện tích vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.

Để đảm bảo quyền lợi và sự công bằng, chính sách đất đai mới còn quy định điều khoản chuyển tiếp. Những trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 có quyền đề nghị cơ quan chức năng tính toán lại nghĩa vụ tài chính theo quy định mới.

Nếu người dân đã hoàn thành việc nộp tiền, Nhà nước sẽ thực hiện hoàn trả hoặc bù trừ phần chênh lệch thừa. Lưu ý, thời hạn cuối cùng để nộp hồ sơ đề nghị tính lại là trước ngày 01/01/2027.

Ưu đãi vượt trội cho hạ tầng công nghệ số và đổi mới sáng tạo

Nhằm thể chế hóa Nghị quyết 57-NQ/TW, các quy định mới dành sự ưu tiên đặc biệt cho lĩnh vực Khoa học Công nghệ. Đây được xem là những ưu đãi “chưa từng có” nhằm thúc đẩy hạ tầng số và đổi mới sáng tạo.

Chính phủ quyết định miễn tiền thuê đất trọn đời đối với Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung. Ngoài ra, chính sách miễn toàn bộ thời hạn thuê cũng được áp dụng cho đất xây dựng các cơ sở như:

Phòng thí nghiệm, cơ sở thực nghiệm.
Cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học công nghệ.
Trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) công nghệ số.
Các dự án sản xuất chip bán dẫn, phần mềm trọng điểm và trí tuệ nhân tạo (AI).

Đối với các khu công nghệ cao, thời gian miễn tiền thuê đất kéo dài từ 15 đến 19 năm sau giai đoạn xây dựng cơ bản, hoặc miễn trọn đời đối với danh mục ngành nghề đặc biệt ưu đãi. Đáng chú ý, chủ đầu tư hạ tầng Khu công nghệ số tập trung không được phép tính khoản tiền thuê đất đã được miễn vào giá cho thuê lại hạ tầng. Quy định này giúp giảm chi phí đầu vào thực tế, tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

Phân cấp linh hoạt và đơn giản hóa thủ tục hành chính

Đối với các dự án xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao và môi trường, chính sách đất đai mới chuyển từ cơ chế ấn định cứng nhắc sang phân cấp linh hoạt cho địa phương. UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp quyết định mức miễn, giảm tiền thuê đất phù hợp với thực tiễn, mức ưu đãi có thể lên tới miễn toàn bộ thời hạn thuê.

Phạm vi ưu đãi cũng được mở rộng cho các dự án xã hội hóa không nằm trong địa bàn ưu đãi đầu tư, miễn là thuộc danh mục loại hình do Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rườm rà đã được bãi bỏ để chính sách sớm đi vào cuộc sống. Các trường hợp thuộc diện miễn tiền thuê đất trọn đời sẽ không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất và không phải nộp hồ sơ đề nghị miễn. Tuy nhiên, việc giám sát hậu kiểm sẽ được thắt chặt. Các đơn vị thụ hưởng bắt buộc phải sử dụng đất đúng mục đích; mọi hành vi vi phạm sẽ dẫn đến việc thu hồi toàn bộ số tiền đã được miễn giảm kèm theo tiền phạt chậm nộp.

Nguồn: VnBusiness

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Công thức tính tiền sử dụng đất mới khi chuyển từ đất vườn sang đất ở là gì?

Theo chính sách mới, diện tích trong hạn mức nộp 30% chênh lệch giá đất; vượt hạn mức (không quá 1 lần) nộp 50%; vượt quá 1 lần hạn mức nộp 100% chênh lệch.

Tôi đã nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025 thì có được hoàn trả không?

Có. Các trường hợp có quyết định chuyển đổi từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026 được quyền yêu cầu tính lại. Nếu đã nộp, bạn sẽ được hoàn trả hoặc bù trừ (hạn chót nộp hồ sơ trước 01/01/2027).

Những dự án công nghệ nào được miễn tiền thuê đất trọn đời?

Ưu đãi miễn trọn đời áp dụng cho Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia, Khu công nghệ số tập trung, dự án sản xuất chip bán dẫn, AI, và các cơ sở ươm tạo công nghệ/doanh nghiệp KH&CN.

Thủ tục xin miễn tiền thuê đất theo quy định mới có phức tạp không?

Rất đơn giản. Các trường hợp được miễn tiền thuê đất trọn đời không cần làm thủ tục xác định giá đất và không cần nộp hồ sơ đề nghị miễn, nhưng phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích.

Tác động của chính sách đất đai mới này đến thị trường bất động sản ra sao?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, chính sách này sẽ giảm mạnh chi phí chuyển đổi cho người dân, đồng thời tạo “cú hích” hạ tầng cho BĐS khu công nghiệp công nghệ cao nhờ chi phí đầu vào giảm sâu.