Giá chung cư tại ba thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM đã có một năm biến động mạnh với đà tăng phi mã. Dù nguồn cung tại một số khu vực như Thủ đô đang dồi dào trở lại, nhưng sự lệch pha về phân khúc cùng chi phí đầu vào tăng cao khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân gặp nhiều thách thức.
Thực trạng giá chung cư Hà Nội: Nguồn cung tăng nhưng vắng bóng nhà giá rẻ
Đầu năm nay, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận sự sôi động với hàng loạt đợt mở bán. Tuy nhiên, mức giá thực tế lại khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực phải chùn bước. Câu chuyện của vợ chồng anh Hùng (quê Hưng Yên) là một ví dụ điển hình. Với khoản tích lũy gần 2 tỷ đồng, anh dự định mua căn hộ sơ cấp để tận dụng ưu đãi thanh toán và chiết khấu. Tuy nhiên, sau khi khảo sát cả khu vực phía Đông và phía Tây thành phố, anh nhận thấy giá bán đều đã neo ở mức rất cao, trên 70-80 triệu đồng/m2.
Để sở hữu một căn hộ diện tích khiêm tốn 50-60 m2, anh Hùng buộc phải vay ngân hàng thêm khoảng 2-2,5 tỷ đồng, chưa kể các khoản phí chênh lệch trả riêng cho đại lý. Trong bối cảnh lãi suất vay có dấu hiệu nhích lên, áp lực trả nợ quá lớn khiến kế hoạch mua nhà trước Tết của gia đình anh không thành hiện thực.
Theo số liệu từ hãng dịch vụ bất động sản CBRE, trong năm qua, Hà Nội đã đón nhận gần 36.000 căn hộ mới, mức cao thứ hai trong vòng 6 năm trở lại đây. Mặc dù nguồn cung dồi dào, cơ cấu sản phẩm lại thay đổi hoàn toàn. Nếu như giai đoạn 2014-2022, phân khúc bình dân và trung cấp chiếm tới 80-90% thị phần, thì từ năm 2023, cán cân đã đảo chiều khi hơn 80% nguồn cung thuộc về phân khúc cao cấp.
Dự báo năm 2025, thị trường sẽ chứng kiến kỷ lục mới khi gần 4.000 căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 được tung ra, chiếm 11% tổng lượng mở bán. Tại các quận nội thành, giá chung cư duy trì ở mức 90-110 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, ngay cả các dự án ngoại ô cũng thiết lập mức giá 5-6 tỷ đồng cho một căn hộ hai phòng ngủ, khiến phân khúc bình dân gần như “biến mất”.
Đà Nẵng và TP HCM: Sức nóng lan rộng, giá leo thang
Không chỉ tại Thủ đô, thị trường chung cư TP HCM cũng ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt là khu vực trung tâm với mức tăng 20-30% từ cuối năm 2024. Báo cáo của CBRE chỉ ra rằng, tính đến quý IV/2025, giá sơ cấp tại vùng lõi trung tâm TP HCM đạt bình quân 92 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ. Một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo còn ghi nhận mức tăng vọt từ 30-50%.
Tại khu vực vệ tinh như Bình Dương, giá căn hộ trung bình cũng đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 15%. Khác với Hà Nội, đà tăng tại TP HCM được dẫn dắt bởi nhu cầu mua thực tế cao, trong khi nguồn cung tại khu vực thành phố cũ rất hạn chế, chỉ khoảng 7.100 căn trong cả năm ngoái.
Thành phố biển Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng này. Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại đây trong năm 2025 đạt trung bình 83 triệu đồng/m2, tăng tới 68% sau 6 năm. Sự gia tăng dòng tiền đầu tư từ phía Bắc, chủ yếu là Hà Nội, đổ vào Đà Nẵng là một trong những nguyên nhân chính đẩy mặt bằng giá lên cao.
Nguyên nhân và hệ lụy của cơn sốt giá nhà
Lý giải về đà tăng giá tại các đô thị lớn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng chi phí sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành. Việc áp dụng bảng giá đất mới sát thị trường, cùng quy trình phê duyệt dự án thay đổi và chi phí nguyên vật liệu, nhân công tăng cao đã tạo áp lực tài chính lên chủ đầu tư, buộc họ phải tăng giá bán.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định rằng sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng và nguồn cung tập trung vào tay một số ít chủ đầu tư lớn đã dẫn đến cuộc đua tăng giá để tối ưu lợi nhuận. Điều này khiến ngay cả các khu vực vùng ven cũng trở nên đắt đỏ.
Hệ quả nhãn tiền là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng bị thu hẹp. Một khảo sát của VnExpress với hơn 13.800 độc giả cho thấy, 1/3 số người được hỏi quyết định tiếp tục thuê nhà dài hạn, và 29% sẽ chuyển hướng sang tìm mua nhà ở vùng ven.
Giải pháp khơi thông nguồn cung và dự báo tương lai
Để giải quyết bài toán này, các chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP HCM), đề xuất ngành ngân hàng nên triển khai các gói tín dụng chuyên biệt với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài cho phân khúc nhà giá rẻ, tương tự như cơ chế cho nhà ở xã hội.
Về triển vọng thị trường, năm 2026 dự kiến nguồn cung sẽ tăng mạnh với khoảng 33.000 căn tại mỗi thành phố Hà Nội và TP HCM, cùng hơn 1.000 căn tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, giá bán được dự báo vẫn sẽ neo ở mức cao do tác động của hạ tầng giao thông như các tuyến vành đai và đường sắt đô thị. Các chuyên gia khuyến cáo chủ đầu tư cần thận trọng, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu thực để đảm bảo thanh khoản và dòng tiền bền vững.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
