Hàng loạt cơ chế mới từ Nghị quyết 201/2025/QH15 và các Nghị định hướng dẫn đã chính thức tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho phân khúc nhà ở xã hội. Các chính sách nhà ở xã hội mới này tập trung giải quyết bài toán quỹ đất, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư và nới rộng điều kiện tiếp cận cho người lao động.
Cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu
Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15 (Nghị quyết 201), mở đường cho việc thí điểm các cơ chế đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Điểm nhấn quan trọng tại Điều 5 của Nghị quyết này là quy định về việc giao chủ đầu tư mà không cần thông qua thủ tục đấu thầu đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân (không sử dụng vốn đầu tư công).
Cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quy hoạch đô thị, kế hoạch phát triển nhà ở hoặc vị trí khu đất đã được phê duyệt để thực hiện giao chủ đầu tư trong hai trường hợp:
- Dự án đã có chủ trương đầu tư: Nếu dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương, chủ đầu tư sẽ được giao dự án trực tiếp.
- Dự án chưa có chủ trương đầu tư: Cơ quan chức năng sẽ thực hiện đồng thời hai thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không qua đấu thầu.
Đối với các dự án đã phát hành hồ sơ mời thầu trước ngày 1/7/2025 nhưng chưa có kết quả, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét quyết định tiếp tục đấu thầu hoặc chuyển sang áp dụng cơ chế mới theo Nghị quyết 201. Thẩm quyền quyết định thuộc về UBND cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, tuyệt đối không được phân cấp hay ủy quyền lại.
Siết chặt quy định giá bán và thanh toán
Nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2025. Một trong những quy định đáng chú ý nhất tại Điều 13 là chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
Về quy trình thẩm định giá, trước khi mở bán hoặc cho thuê mua 30 ngày, chủ đầu tư phải công khai giá bán đã được Sở Xây dựng thẩm tra. Đặc biệt, trong vòng 180 ngày kể từ khi nghiệm thu công trình, dự án bắt buộc phải thực hiện kiểm toán (nhà nước hoặc độc lập) để quyết toán chi phí.
Sở Xây dựng sẽ kiểm tra giá dựa trên kết quả kiểm toán này:
- Nếu giá kiểm toán cao hơn giá hợp đồng: Chủ đầu tư không được thu thêm tiền chênh lệch.
- Nếu giá kiểm toán thấp hơn giá hợp đồng: Chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần tiền thừa cho người mua.
Nâng mức thu nhập được phép mua nhà ở xã hội
Từ ngày 10/10/2025, Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100 chính thức nới lỏng điều kiện về thu nhập, mở rộng cánh cửa sở hữu nhà cho nhiều đối tượng hơn:
- Người độc thân: Thu nhập thực nhận không quá 20 triệu đồng/tháng.
- Người độc thân nuôi con nhỏ: Thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng.
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.
Đáng chú ý, việc xác nhận thu nhập đối với lao động tự do (không có hợp đồng lao động) sẽ được chuyển giao về cho Công an cấp xã thực hiện dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư, thay vì UBND cấp xã như trước đây. Thời gian xác nhận được rút ngắn chỉ còn 7 ngày.
Mở rộng định nghĩa “chưa có nhà ở”
Tiếp nối lộ trình hoàn thiện pháp lý, đầu năm 2026, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sẽ có hiệu lực, mang đến định nghĩa thoáng hơn về điều kiện nhà ở. Theo đó, người dân được xác định là “chưa có nhà ở” nếu bản thân và vợ/chồng (nếu có) không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh/thành phố nơi có dự án.
Ngoài ra, Nghị định này cũng ưu tiên cho người đang thuê nhà ở xã hội được mua lại căn hộ mình đang thuê trước thời hạn 10 năm (quy định cũ là 5 năm) nếu có nhu cầu, hoặc chủ đầu tư có thể bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia. Giá bán sẽ được tính toán dựa trên giá thẩm định cộng lãi vay và trừ đi khấu hao tài sản.
Những thay đổi đồng bộ từ khâu lựa chọn chủ đầu tư đến điều kiện mua nhà cho thấy quyết tâm lớn của cơ quan quản lý trong việc hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người lao động thu nhập thấp.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Dự Án Nhà Ở Xã Hội Ở Hà Nội Gần 2.000 Tỷ Tìm Nhà Đầu Tư
- Tình Hình Doanh Nghiệp Bất Động Sản Quý I/2026: Sàng Lọc Khốc Liệt
- Giá Chung Cư Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM Thiết Lập Mặt Bằng Mới
- TP HCM Đầu Tư 8.400 Tỷ Đồng Xây Mới Chung Cư Cũ Xuống Cấp
- Hà Nội Thu Hồi 52ha Đất Phường Từ Liêm Triển Khai 25 Dự Án Lớn
