Thuế Cho Thuê Nhà: Những Lưu Ý Quan Trọng Về Mốc 1 Tỷ Đồng/Năm

Q: Xu hướng quản lý thuế cho thuê nhà trong tương lai?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, việc nâng ngưỡng doanh thu lên 1 tỷ đồng và đẩy mạnh kê khai qua eTax Mobile cho thấy ngành Thuế đang tập trung vào chuyển đổi số. Điều này giúp tối giản thủ tục hành chính, đồng thời kiểm soát chặt chẽ doanh thu thực thông qua mã định danh cá nhân.

Quy định mới về thuế cho thuê nhà vừa được Cục Thuế chính thức ban hành với điểm nhấn quan trọng là nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên mức 1 tỷ đồng mỗi năm. Đây là thông tin cực kỳ thiết yếu giúp các chủ bất động sản nắm vững nghĩa vụ tài chính và thực hiện kê khai đúng quy định pháp luật.

Nội Dung

Nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế cho thuê nhà lên 1 tỷ đồng/năm

Theo hướng dẫn mới nhất từ Cục Thuế (Bộ Tài chính), một thay đổi mang tính đột phá là các cá nhân có hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản (như nhà ở, mặt bằng) sẽ được miễn hoàn toàn thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) nếu tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 1 tỷ đồng trở xuống. Đây là mức ngưỡng cao hơn đáng kể so với trước đây, giúp giảm bớt áp lực tài chính cho những người cho thuê quy mô nhỏ.

Dù thuộc diện miễn thuế, các chủ nhà vẫn có trách nhiệm báo cáo doanh thu thực tế phát sinh trong năm cho cơ quan quản lý. Việc này được thực hiện thông qua tờ khai theo Mẫu 01/BĐS nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý thuế của Nhà nước.

Cách tính thuế và quyền lợi khấu trừ khi doanh thu vượt ngưỡng

Trong trường hợp tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà vượt quá mốc 1 tỷ đồng/năm, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định cụ thể như sau: Thuế GTGT được tính bằng 5% trên tổng doanh thu chịu thuế. Đối với thuế TNCN, mức thuế 5% sẽ chỉ áp dụng trên phần doanh thu vượt quá ngưỡng 1 tỷ đồng (Doanh thu tính thuế TNCN – 1 tỷ đồng).

Đặc biệt, quy định mới cho phép người nộp thuế sở hữu nhiều bất động sản được linh hoạt chọn lựa hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng. Nếu một hợp đồng chưa sử dụng hết hạn mức giảm trừ, cá nhân có quyền chuyển phần còn lại sang các hợp đồng khác cho đến khi cộng dồn đủ 1 tỷ đồng/năm. Ngoài ra, doanh nghiệp đi thuê cũng có thể thực hiện khai và nộp thuế thay cho chủ nhà nếu hai bên có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.

Thủ tục kê khai trực tuyến qua ứng dụng eTax Mobile

Ngành Thuế hiện đã hiện đại hóa quy trình khi cho phép người dân thực hiện 100% thủ tục qua Cổng Dịch vụ công hoặc ứng dụng eTax Mobile. Chủ nhà có thể chọn kê khai một lần cho cả năm (hạn chót ngày 31/1 năm kế tiếp) hoặc chia làm hai đợt (hạn chót ngày 31/7 và 31/1 năm sau).

Quy trình 6 bước nộp thuế qua eTax Mobile bao gồm: Đăng nhập và chọn mục “Hộ, cá nhân KD”; Chọn “Khai thuế” đối với hoạt động cho thuê bất động sản; Khai báo địa điểm kinh doanh; Nhập thông tin doanh thu và hợp đồng; Kiểm tra, xác nhận bằng mã OTP; cuối cùng là nộp thuế trực tuyến nếu có phát sinh số tiền phải nộp.

Quy định chuyển tiếp và xử lý thuế nộp thừa theo Nghị định 141

Đối với các hợp đồng kéo dài qua năm 2026, Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã có hướng dẫn xử lý nhằm bảo vệ quyền lợi người nộp thuế. Nếu cá nhân đã đóng thuế trước cho toàn bộ kỳ hạn nhưng doanh thu thực tế của năm 2026 lại dưới 1 tỷ đồng, số tiền đã đóng cho năm này sẽ được coi là nộp thừa. Khi đó, chủ nhà cần gửi Mẫu số 01/ĐNXLNT đến cơ quan thuế để yêu cầu hoàn tiền hoặc bù trừ vào các kỳ thuế tiếp theo.

Việc nắm rõ các quy định mới về thuế cho thuê nhà không chỉ giúp người dân thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ mà còn tối ưu hóa nguồn thu nhập từ bất động sản. Các chủ nhà nên chủ động sử dụng các nền tảng số của ngành Thuế để tiết kiệm thời gian và đảm bảo độ chính xác trong kê khai.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Ngưỡng doanh thu nào phải nộp thuế cho thuê nhà?

Theo quy định mới, chỉ những cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trên 1 tỷ đồng trong một năm dương lịch mới phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Những trường hợp có doanh thu từ mốc này trở xuống sẽ được miễn thuế hoàn toàn.

Chủ nhà được miễn thuế có cần làm thủ tục gì không?

Dù thuộc diện không phải nộp thuế, các chủ bất động sản cho thuê vẫn bắt buộc phải thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế. Thủ tục này được thực hiện thông qua tờ khai Mẫu 01/BĐS để phục vụ công tác quản lý.

Cách tính thuế TNCN khi doanh thu cho thuê vượt 1 tỷ đồng?

Khi doanh thu vượt mốc 1 tỷ đồng, thuế TNCN sẽ được tính theo công thức: (Tổng doanh thu tính thuế TNCN – 1 tỷ đồng) x 5%. Điều này có nghĩa là mức giảm trừ 1 tỷ đồng được áp dụng trước khi xác định số thuế thu nhập phải nộp.

Có thể ủy quyền cho doanh nghiệp thuê nộp thuế thay không?

Có, quy định hiện hành cho phép tổ chức hoặc doanh nghiệp đi thuê đứng ra kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Tuy nhiên, nội dung này cần được hai bên thỏa thuận chi tiết và ghi rõ vào các điều khoản trong hợp đồng thuê bất động sản.

Xu hướng quản lý thuế cho thuê nhà trong tương lai?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, việc nâng ngưỡng doanh thu lên 1 tỷ đồng và đẩy mạnh kê khai qua eTax Mobile cho thấy ngành Thuế đang tập trung vào chuyển đổi số. Điều này giúp tối giản thủ tục hành chính, đồng thời kiểm soát chặt chẽ doanh thu thực thông qua mã định danh cá nhân.