Giải Bài Toán Mua Nhà Cho Người Thu Nhập Trung Bình Khi Lãi Suất Tăng

Q: Dự báo khi nào người dân mới tiếp cận được nguồn vốn vay rẻ hơn?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, nếu đề xuất của HoREA được thông qua, người mua nhà có thể kỳ vọng mức lãi suất 6-7%/năm trong tương lai gần. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, lãi suất thả nổi vẫn chịu áp lực tăng theo thị trường.

Trước áp lực thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ, Bộ Xây dựng đang tích cực lấy ý kiến các bộ, ngành và địa phương về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Chính sách này hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập trung bình từ 20 triệu đồng/tháng, dự kiến được Chính phủ ban hành và áp dụng đến hết tháng 2/2027.

Nội Dung

Đề xuất cơ chế thí điểm cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp

Theo thông tin mới nhất, cơ chế thí điểm này được kỳ vọng sẽ giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho hàng triệu người dân đô thị. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), giải thích rằng thị trường nhà giá rẻ hiện nay bao gồm hai loại hình chính: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Về cơ bản, nhà ở xã hội có mức giá thấp hơn khoảng 15 – 20% so với nhà ở thương mại cùng phân khúc. Điều này có được nhờ các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ tín dụng và giới hạn lợi nhuận định mức của chủ đầu tư không quá 10%.

Tuy nhiên, thực tế triển khai giai đoạn 2021 – 2025 cho thấy kết quả còn khiêm tốn. Cả nước chỉ hoàn thành 196 dự án với khoảng 170.129 căn nhà ở xã hội, mới chỉ đạt 17% so với mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030. Mặc dù dự kiến năm 2025 sẽ có hơn 102.000 căn hoàn thành, HoREA nhận định con số này vẫn như “muối bỏ bể” so với nhu cầu thực tế.

Nghịch lý nguồn cung và khó khăn của người thu nhập trung bình

Thị trường bất động sản hiện đang chứng kiến sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Loại hình căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, diện tích từ 50 – 70m2 với đơn giá dao động 30 – 70 triệu đồng/m2 (tương đương 2 – 5 tỷ đồng/căn) đang thiếu hụt trầm trọng.

Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng số liệu tại TPHCM (địa bàn cũ), năm 2020 chỉ có vỏn vẹn 163 căn thuộc phân khúc này, chiếm tỷ lệ 1% tổng nguồn cung. Đáng báo động hơn, từ năm 2021 đến giữa năm 2025, các dự án nhà ở giá phù hợp gần như “biến mất”, nhường chỗ cho sản phẩm trung cấp và cao cấp, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tới hơn 70%.

Điều này đẩy nhóm người có thu nhập trung bình vào thế khó. Cụ thể, những cá nhân có thu nhập khoảng 21 – 30 triệu đồng/tháng hoặc hộ gia đình thu nhập 41 – 50 triệu đồng/tháng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội do vượt quá quy định về thu nhập. Ngược lại, họ cũng không đủ tiềm lực tài chính để với tới các căn hộ thương mại giá cao đang chiếm lĩnh thị trường.

Kiến nghị lãi suất vay 6-7% trong bối cảnh lãi suất ngân hàng leo thang

Trước thực trạng trên, Chủ tịch HoREA đánh giá cao việc Chính phủ xem xét cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là giải pháp “cứu cánh” cho nhóm đối tượng không thể tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại cao cấp.

HoREA đề xuất cần có cơ chế tín dụng riêng, cho phép người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị được vay vốn thương mại với lãi suất hợp lý từ 6 – 7%/năm trong thời hạn 10 – 12 năm. Hiệp hội cũng hoan nghênh việc đưa nội dung sửa đổi Luật Nhà ở 2023 vào chương trình xây dựng luật năm 2026 để tạo hành lang pháp lý vững chắc.

Đề xuất này càng trở nên cấp thiết khi lãi suất huy động và cho vay trên thị trường đang có xu hướng tăng trở lại. Khảo sát cho thấy:

Các ngân hàng lớn như Vietcombank, VietinBank và BIDV đã điều chỉnh lãi suất vay mua nhà thấp nhất từ mức 9,6%/năm (cố định 24 tháng) lên trên 12%/năm.
MB Bank áp dụng lãi suất 9 – 9,5%/năm cho gói cố định 12 – 24 tháng.
ACB có lãi suất dao động khoảng 9,5 – 10,5%/năm.
VIB áp dụng mức lãi suất từ 9,9 – 12%/năm.
Techcombank duy trì mức 8,5 – 9,5% trong thời gian ưu đãi 6 – 12 tháng đầu.
Agribank dù có mức thấp hơn trong ngắn hạn (8% cho 6 tháng), nhưng lãi suất cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng.

Theo HoREA, nguyên nhân thiếu hụt nhà giá rẻ một phần do các doanh nghiệp bất động sản thường ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp hoặc đẩy giá nhà lên để tối đa hóa lợi nhuận khi nắm giữ quỹ đất.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Nhà ở thương mại giá phù hợp là gì và khác gì nhà ở xã hội?

Nhà ở thương mại giá phù hợp là phân khúc hướng tới người thu nhập trung bình, không được miễn tiền sử dụng đất như nhà ở xã hội nhưng có giá bán hợp lý hơn phân khúc cao cấp. Nhà ở xã hội thường rẻ hơn 15-20% và dành cho đối tượng chính sách, thu nhập thấp.

Thu nhập bao nhiêu thì thuộc diện mua nhà ở thương mại giá phù hợp?

Theo dự thảo cơ chế thí điểm của Bộ Xây dựng, đối tượng hướng đến là người có thu nhập trung bình, cụ thể là cá nhân có mức thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng trở lên, nhóm này thường không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Tại sao hiện nay rất khó tìm mua căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng?

Thị trường đang thiếu hụt trầm trọng nguồn cung căn hộ 1-2 phòng ngủ (50-70m2) giá 30-70 triệu/m2. Nguyên nhân do các chủ đầu tư ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp (chiếm hơn 70%) để tối ưu lợi nhuận trong khi quỹ đất khan hiếm.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay tại các ngân hàng là bao nhiêu?

Lãi suất đang có xu hướng tăng. Các ngân hàng Big 4 (Vietcombank, BIDV…) đã nâng lãi suất lên trên 12%/năm sau ưu đãi. Các ngân hàng TMCP như VIB, ACB, MB Bank dao động từ 9,5% đến 12%/năm tùy kỳ hạn cố định.

Dự báo khi nào người dân mới tiếp cận được nguồn vốn vay rẻ hơn?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, nếu đề xuất của HoREA được thông qua, người mua nhà có thể kỳ vọng mức lãi suất 6-7%/năm trong tương lai gần. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, lãi suất thả nổi vẫn chịu áp lực tăng theo thị trường.