Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, thị trường chung cư cũ TPHCM tại khu vực trung tâm đang ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ. Việc thành phố định hướng hạn chế phát triển nhà cao tầng tại lõi đô thị đã đẩy phân khúc căn hộ đã qua sử dụng trở thành tâm điểm thu hút người mua và nhà đầu tư.
Chính sách hạn chế cao tầng và sức nóng của chung cư cũ TPHCM
Theo định hướng mới từ lãnh đạo TPHCM, thành phố sẽ siết chặt việc cấp phép các dự án chung cư cao tầng tại khu vực lõi trung tâm và những nơi có mật độ dân cư quá tải. Thay vào đó, quỹ đất sẽ được ưu tiên cho các không gian công cộng, công viên cây xanh và đẩy mạnh phát triển nhà ở tại các khu vực vùng ven gắn liền với hạ tầng giao thông kết nối. Bước đi này nhằm giảm áp lực hạ tầng đô thị vốn đã quá tải trong nhiều năm.
Tuy nhiên, hệ quả trực tiếp của chính sách này là nguồn cung căn hộ mới tại trung tâm ngày càng cạn kiệt. Theo ghi nhận, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực lõi đầu năm 2026 vẫn neo ở mức rất cao, dao động từ 120-150 triệu đồng/m2, cá biệt có những dự án đạt ngưỡng 500 triệu đồng/m2. Thực tế này khiến dòng tiền của người mua có nhu cầu ở thực bắt đầu dịch chuyển sang phân khúc chung cư cũ TPHCM – những công trình đã đi vào hoạt động từ 10 đến 30 năm nhưng sở hữu vị trí đắc địa.
Nghịch lý giá bán: Căn hộ 30 năm tuổi chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2
Khảo sát thực tế cho thấy, giá trị của các khu tập thể, chung cư cũ không hề giảm theo thời gian mà ngược lại còn tăng phi mã. Điển hình như tại Chung cư 1A-1B Nguyễn Đình Chiểu (Quận 1), dù đã đưa vào vận hành hơn 3 thập kỷ, giá rao bán hiện vẫn dao động từ 67-80 triệu đồng/m2. Một căn hộ nhỏ diện tích khoảng 22-26m2 tại đây có giá khoảng 1,8 tỷ đồng, trong khi các căn hộ lớn hơn (40-46m2) được chào bán từ 2,5 đến 3,5 tỷ đồng.
Lý giải về sức hút này, giới môi giới bất động sản cho biết, đa số khách hàng là những gia đình trẻ hoặc người làm việc tại trung tâm muốn tiết kiệm thời gian di chuyển. So với việc mua căn hộ mới với giá quá đắt đỏ hoặc chuyển ra vùng ven xa xôi, việc lựa chọn một căn hộ cũ tại trung tâm được xem là giải pháp dung hòa về mặt tài chính và tiện ích sống.
Nhận định từ chuyên gia về xu hướng đầu tư và rủi ro tiềm ẩn
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng quy luật cung cầu đang chi phối mạnh mẽ phân khúc này. Khi quỹ đất trung tâm khan hiếm và dự án mới bị hạn chế, các tài sản hiện hữu sẽ tự động tăng giá trị. Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển cho rằng tâm lý bám trụ nội đô của người dân vẫn rất lớn, nhất là khi hạ tầng kết nối vùng ven chưa thực sự đồng bộ để tạo ra sự giãn dân hiệu quả.
Bên cạnh nhu cầu ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng săn đón chung cư cũ với kỳ vọng vào “premium vị trí”. Họ tin rằng những khu vực này sẽ sớm được chỉnh trang hoặc xây mới trong tương lai, mang lại biên độ lợi nhuận cao hơn so với các sản phẩm ở rìa thành phố. Tuy nhiên, các chuyên gia kỹ thuật cũng đưa ra cảnh báo về tình trạng xuống cấp của công trình, rủi ro về phòng cháy chữa cháy và những bất cập trong quản lý vận hành tại các tòa nhà lâu năm.
Việc sở hữu một căn hộ cũ tại lõi đô thị hiện nay có thể coi là một sự đánh đổi giữa chất lượng hạ tầng và giá trị vị trí. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý và chi phí bảo trì trước khi xuống tiền.
Nguồn: VietNamNet
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
