Tín Dụng Đổ Vào Bất Động Sản Đầu Cơ: Giá Nhà Cắt Cổ

Q: Chính sách tín dụng sắp tới sẽ tác động thế nào đến thanh khoản thị trường bất động sản?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, việc siết chặt tín dụng đầu cơ bằng thuế, phí sẽ thanh lọc thị trường, làm giảm các giao dịch lướt sóng. Dòng vốn sẽ được hướng vào các dự án có nhu cầu ở thực, giúp thị trường phát triển bền vững và giá nhà có xu hướng ổn định hơn.

Dòng vốn tín dụng đang có xu hướng “chảy” mạnh vào các tài sản bất động sản đầu cơ, dẫn đến hệ lụy giá nhà bị đẩy lên mức vô lý. Thực trạng này khiến người lao động có mức thu nhập bình quân dù cật lực làm việc 30 năm cũng khó lòng sở hữu một tổ ấm cho riêng mình.

Nội Dung

Thực Trạng Tín Dụng “Chảy” Vào Bất Động Sản Đầu Cơ

Trong phiên thảo luận tại Quốc hội sáng ngày 21-4, đại biểu Lê Hoàng Anh (đoàn Gia Lai) đã lên tiếng cảnh báo về tình trạng vốn tín dụng bị phân bổ sai lệch trong nhiều năm qua. Theo ông, khu vực đầu tư tư nhân hiện đang phụ thuộc rất lớn vào tín dụng ngân hàng, chiếm đến 80%. Tuy nhiên, do mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao, chỉ những ngành nghề mang lại biên lợi nhuận lớn hoặc tài sản có tính đầu cơ mới đủ sức gánh vác chi phí vốn này. Đây là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến nhiều bất cập trong nền kinh tế.

Hậu quả nhãn tiền là phần lớn nguồn vốn vay đang bị hút vào bất động sản đầu cơ. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà đã thiết lập những mặt bằng giá mới, cao gấp 25 đến 30 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người dân. Con số này vượt xa mức chuẩn an toàn trên thế giới (chỉ từ 3-5 lần). Đại biểu Lê Hoàng Anh chua xót nhận định, một người trẻ dù có làm việc quần quật suốt 30 năm cũng khó tích lũy đủ tiền mua nhà, thậm chí tài sản tích lũy cả đời còn không bằng giá trị một mảnh đất được thừa kế. Ông cũng viện dẫn những bài học đắt giá từ bong bóng bất động sản tại Nhật Bản (1991), Mỹ (2008) và những biến động gần đây của thị trường Trung Quốc để nhấn mạnh sự nguy hiểm khi dòng vốn đổ dồn quá nhiều vào địa ốc.

Sự Gia Tăng Đáng Lo Ngại Của Dư Nợ Tín Dụng Bất Động Sản

Cũng theo số liệu được đại biểu Lê Hoàng Anh công bố, quy mô tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang phình to một cách chóng mặt. Chỉ trong vòng 4 năm qua, dư nợ đã tăng vọt 132%. Dự báo đến năm 2025, con số này có thể chạm ngưỡng 4,5 triệu tỷ đồng, tức là tốc độ tăng trưởng cao gấp 2,4 lần so với dòng vốn rót vào công nghiệp sản xuất. So sánh trực quan hơn, tín dụng bất động sản hiện đang cao gấp 1,8 lần tín dụng công nghiệp và gấp hơn 5 lần so với lĩnh vực nông, lâm, thủy sản. Nghịch lý ở chỗ, bất động sản lại là một ngành không đóng góp vào giá trị xuất khẩu quốc gia và cũng không tạo ra được khối lượng việc làm mang tính bền vững.

Đáng báo động hơn, dự kiến vào năm 2025, tỷ trọng tín dụng của ngành bất động sản và xây dựng sẽ chiếm tới 27,4% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, trong giai đoạn 2024 – 2025, tín dụng đổ vào kênh này được dự báo sẽ tăng đột biến ở mức 37,6%. Điều này minh chứng cho việc một lượng lớn vốn đang bị “đóng băng” trong các tài sản mang tính đầu cơ, thay vì được luân chuyển vào khu vực sản xuất, công nghệ – những ngành nghề tạo ra giá trị thặng dư thực sự. Đại biểu Lê Hoàng Anh đã ví von hình ảnh nền kinh tế hiện tại giống như việc “đang chạy marathon với đôi chân bị trói”.

Giải Pháp Kiểm Soát Tín Dụng Bất Động Sản Đầu Cơ

Trước bối cảnh nguồn vốn bị méo mó, đại biểu Lê Hoàng Anh kiến nghị Chính phủ cần nhanh chóng áp dụng các biện pháp can thiệp. Tuy nhiên, thay vì sử dụng các mệnh lệnh hành chính cứng nhắc, việc kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ cần được thực hiện thông qua các công cụ điều tiết của thị trường. Mục tiêu tối thượng là nắn dòng vốn, ưu tiên phân bổ vào các lĩnh vực cốt lõi như sản xuất, đổi mới sáng tạo và công nghệ cao.

Bên cạnh đó, một giải pháp căn cơ được đề xuất là nghiên cứu và ban hành cơ chế thu phí sử dụng đất, dựa trên tiêu chí hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào khai thác. Ông Lê Hoàng Anh đề xuất tích hợp quy định này vào dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận, cũng như đưa vào dự án Luật Đô thị đặc biệt trong kỳ họp sắp tới. Việc này nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo cơ sở áp dụng thực tiễn tại các đô thị trọng điểm.

Cụ thể hơn, đối với những dự án chậm tiến độ quá 24 tháng, cần áp dụng mức phí phạt tăng lũy tiến theo thời gian. Tương tự, với những người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên (nhà, đất) nhưng không đưa vào sử dụng, khai thác hay cho thuê, cũng cần phải chịu mức phí lũy tiến tương ứng. Nguồn thu nhập từ các chính sách điều tiết này, theo đại biểu Lê Hoàng Anh, nên được đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ cải tạo các khu chung cư xuống cấp và tái đầu tư vào hệ thống hạ tầng đô thị thiết yếu. Ông khẳng định đây là đòn bẩy trực tiếp triệt tiêu động lực đầu cơ, góp phần minh bạch hóa thị trường, kéo giá bất động sản về sát với giá trị thực, đồng thời phân bổ lại nguồn lực quốc gia một cách hiệu quả hơn.

Định Hướng Cơ Cấu Lại Hệ Thống Tín Dụng

Về phía Chính phủ, trong báo cáo gửi Quốc hội trước đó, định hướng trong năm 2026 và giai đoạn tiếp theo là sẽ tập trung hiện đại hóa và tái cơ cấu toàn diện hệ thống các tổ chức tín dụng. Quá trình này sẽ gắn liền với việc xử lý triệt để nợ xấu, chấn chỉnh các ngân hàng yếu kém và tháo gỡ tình trạng sở hữu chéo phức tạp. Đồng thời, một đề án tiếp tục nâng cấp hệ thống ngân hàng, xử lý tổ chức tín dụng yếu kém và mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho khối doanh nghiệp (đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa) cũng đang được xây dựng, dự kiến hoàn tất vào quý II/2026. Chính phủ cũng cam kết sẽ chỉ đạo sát sao các bộ, ngành liên quan để nắn dòng vốn tín dụng chảy vào sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực được ưu tiên, đồng thời siết chặt kiểm soát tín dụng đối với những kênh đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Vì sao giá nhà tại các đô thị lớn lại bị đẩy lên quá cao so với thu nhập bình quân?

Nguyên nhân chính là do dòng vốn tín dụng thay vì đổ vào sản xuất lại đang ‘chảy’ mạnh vào bất động sản đầu cơ. Lãi suất vay còn cao khiến chỉ những kênh có biên lợi nhuận lớn hoặc tài sản có tính đầu cơ mới hấp thụ được vốn, làm méo mó thị trường và đẩy giá nhà lên cao chót vót.

Quy mô tín dụng bất động sản hiện nay tăng trưởng ra sao so với các ngành khác?

Dư nợ tín dụng bất động sản đang tăng rất nhanh, tăng khoảng 132% trong 4 năm qua. Dự báo đến 2025, tốc độ tăng của nó cao gấp 2,4 lần so với tín dụng công nghiệp. Hiện tại, dòng vốn rót vào lĩnh vực này gấp 1,8 lần công nghiệp và gấp hơn 5 lần nông, lâm, thủy sản.

Đại biểu Quốc hội đề xuất giải pháp gì để ngăn chặn dòng vốn chảy vào bất động sản đầu cơ?

Đại biểu Lê Hoàng Anh kiến nghị sử dụng các công cụ thị trường để kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ. Đặc biệt, ông đề xuất áp dụng cơ chế thu phí sử dụng đất với mức phạt lũy tiến đối với các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng hoặc người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên mà bỏ hoang.

Nguồn thu từ việc đánh thuế bất động sản bỏ hoang, đầu cơ sẽ được sử dụng vào mục đích gì?

Theo đề xuất, nguồn thu từ các chính sách thuế, phí này sẽ không nộp thẳng vào ngân sách chung mà được phân bổ trực tiếp cho quỹ phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ cải tạo chung cư cũ xuống cấp và đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị thiết yếu, phục vụ lợi ích cộng đồng.

Chính sách tín dụng sắp tới sẽ tác động thế nào đến thanh khoản thị trường bất động sản?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, việc siết chặt tín dụng đầu cơ bằng thuế, phí sẽ thanh lọc thị trường, làm giảm các giao dịch lướt sóng. Dòng vốn sẽ được hướng vào các dự án có nhu cầu ở thực, giúp thị trường phát triển bền vững và giá nhà có xu hướng ổn định hơn.