11 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp hiện đang nằm tại bốn ngân hàng quốc doanh lớn nhất Việt Nam, làm dấy lên những lo ngại về việc dòng vốn chưa thực sự chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất. Theo TS Bùi Ngọc Sơn, xu hướng này nếu kéo dài có thể khiến nền kinh tế đối mặt với rủi ro giá tài sản ảo và mất đi cơ hội tăng trưởng thực chất.
Thực trạng 11 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp tại nhóm Big 4
Tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản tại bốn ngân hàng gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank đã đạt con số khổng lồ 11 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng 12% chỉ sau một năm. Việc tập trung quá lớn nguồn vốn vào tài sản thế chấp là nhà đất đang tạo ra những cảnh báo về sự lệch hướng của dòng tiền trong nền kinh tế.
TS Bùi Ngọc Sơn, Nguyên Trưởng phòng Kinh tế Quốc tế (Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới), nhận định rằng khi tiền đổ quá nhiều vào địa ốc, nó không trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư hay của cải mới. Thay vào đó, dòng vốn này chủ yếu thúc đẩy mặt bằng giá tài sản tăng cao, khiến nhà đầu tư có cảm giác giàu lên trên sổ sách nhưng nền kinh tế thực lại bị tước đi nguồn lực để sản xuất và kinh doanh.
Tại sao bất động sản vẫn là “thỏi nam châm” hút vốn cực mạnh?
Lý giải về nguyên nhân khiến 11 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp tích tụ trong hệ thống ngân hàng, chuyên gia cho rằng cơ chế thuế hiện tại đang tạo điều kiện cho việc tích trữ tài sản. Khác với nhiều quốc gia áp dụng thuế tài sản hàng năm để thúc đẩy sự luân chuyển, tại Việt Nam, chi phí để nắm giữ bất động sản trong dài hạn là rất thấp. Điều này cho phép chủ sở hữu bỏ hoang đất đai nhiều năm mà không chịu áp lực tài chính, biến bất động sản thành nơi trú ẩn vốn an toàn nhưng kém hiệu quả cho xã hội.
Bên cạnh đó, cấu trúc hệ thống tài chính hiện nay vẫn chưa tách bạch hoàn toàn lợi ích giữa chủ ngân hàng và các tài sản tài chính. Tình trạng này dễ dẫn đến việc huy động vốn từ xã hội rồi bơm ngược vào các tài sản để thổi giá, thay vì phục vụ các ngành nghề tạo ra giá trị thực cho cộng đồng.
Giải pháp kiểm soát dòng vốn và thúc đẩy tăng trưởng bền vững
Để điều chỉnh hướng đi của dòng tiền, TS Bùi Ngọc Sơn đề xuất Ngân hàng Nhà nước cần sử dụng các công cụ kiểm soát rủi ro mạnh mẽ hơn. Cụ thể, việc nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên mức 250% sẽ buộc các ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng, từ đó hạn chế khả năng bơm vốn ồ ạt vào lĩnh vực này.
Ngoài ra, cải cách thể chế và xử lý triệt để tình trạng sở hữu chéo là yêu cầu cấp thiết để khơi thông điểm nghẽn. Chuyên gia ví von việc thay đổi mô hình tăng trưởng giống như việc thay đổi cấu trúc vận hành của một cỗ máy, không thể chỉ cải thiện hình thức bên ngoài mà phải thay đổi từ cốt lõi hệ thống tài chính – ngân hàng.
Kết luận và định hướng tương lai
Mặc dù dòng vốn hiện tại vẫn tập trung lớn vào bất động sản, nhưng xu hướng dịch chuyển sang hạ tầng, năng lượng và công nghệ đang mang lại tín hiệu tích cực. Đây là những lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn dài hạn và có khả năng tạo ra giá trị bền vững cho tương lai. Việc kiểm soát tốt hướng đi của dòng tiền không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro bong bóng tài sản mà còn là chìa khóa để đưa nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển chất lượng hơn.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
