Thanh Khoản Căn Hộ TP HCM Lao Dốc Mạnh

Thanh khoản căn hộ TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm nghiêm trọng trong quý I, với lượng giao dịch giảm gần 66% so với quý trước đó. Sự trầm lắng của thị trường bất động sản được cho là do sự kết hợp của lãi suất vay cao, nguồn cung khan hiếm và tâm lý thận trọng từ phía người mua nhà.

Thị Trường Căn Hộ TP.HCM Chững Lại Đáng Kể

Theo báo cáo mới nhất, thị trường căn hộ tại khu vực TP.HCM (sau sáp nhập) chỉ ghi nhận khoảng 1.580 giao dịch thành công trong quý I. Tỷ lệ hấp thụ ở mức khiêm tốn, chỉ đạt khoảng 36% trên tổng số nguồn cung sơ cấp được tung ra thị trường. Mức giao dịch này cho thấy sự lao dốc mạnh mẽ, giảm tới gần 66% so với con số 4.600 căn hộ được giao dịch và tỷ lệ hấp thụ 47% của quý trước đó.

Đồng tình với nhận định trên, nghiên cứu của DKRA Consultings chỉ ra rằng sự sụt giảm thanh khoản của thị trường bất động sản TP.HCM đã bắt đầu manh nha từ thời điểm sau Tết Nguyên đán. Tỷ lệ hấp thụ giảm sâu từ 50-60% so với quý cuối năm ngoái. Dữ liệu từ JLL Việt Nam cũng phản ánh một bức tranh tương tự, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, lượng giao dịch trong quý I đã giảm khoảng 16,6%, cùng lúc đó nguồn cung mới cũng tụt dốc mạnh hơn 26% so với thời điểm cuối năm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consultings, nhấn mạnh sức mua ở các phân khúc chủ chốt như căn hộ và nhà liền thổ sau Tết chỉ còn duy trì ở mức 20-30% so với cuối năm trước. Lượng đặt mua trước (booking) tại nhiều dự án cũng sụt giảm tới 50%. Đáng chú ý, tỷ lệ chuyển từ tiền cọc sang hợp đồng mua bán chính thức thấp hơn do nhiều khách hàng thay đổi ý định vào phút chót.

Lãi Suất Cao và Nguồn Cung Khan Hiếm Tạo Áp Lực Lên Giao Dịch

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án căn hộ cao cấp tại TP.HCM thừa nhận sự chững lại rõ nét của thị trường. Nếu như trước Tết Nguyên đán, sản phẩm mở bán được tiêu thụ khá nhanh thì từ đầu năm đến nay, sức mua đã giảm sút rõ rệt. Khách hàng đang thể hiện tâm lý thận trọng, chờ đợi những diễn biến mới từ lãi suất vay hoặc hy vọng giá nhà sẽ được điều chỉnh giảm. Vị này cho biết, lượng giao dịch trung bình hiện tại chỉ bằng 40% so với thời điểm cuối năm ngoái.

Lý giải cho đà lao dốc của thanh khoản, các đơn vị nghiên cứu cho rằng, bên cạnh việc nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng, thì mức lãi suất vay mua nhà tăng cao chính là nguyên nhân cốt lõi khiến người mua e ngại trong việc xuống tiền.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc phòng Nghiên cứu Thị trường của Knight Frank Việt Nam, chia sẻ trong quý I, TP.HCM chỉ có khoảng 4.000 căn hộ mới được tung ra, giảm sốc 87% so với quý trước. Riêng khu vực trung tâm chỉ có hơn 800 sản phẩm mới. Số lượng dự án đủ điều kiện pháp lý mở bán rất ít, khiến nguồn cung ra thị trường vô cùng nhỏ giọt. Mặc dù vậy, thay vì giảm giá để kích cầu, nhiều chủ đầu tư vẫn kiên quyết neo giá cao, chấp nhận tốc độ bán hàng chậm lại để bảo vệ biên lợi nhuận.

Ông Sơn phân tích thêm, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo ra áp lực đè nặng lên cả nguồn cung và nhu cầu. Về phía cung, nhiều chủ đầu tư trở nên thận trọng, bung hàng theo từng giai đoạn nhỏ để nghe ngóng thị trường. Về phía cầu, lãi suất cao buộc khách hàng phải tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính cá nhân, cũng như soi xét kỹ lưỡng tiến độ và pháp lý của dự án. Quá trình cân nhắc quyết định vì thế bị kéo dài, song một khi giao dịch được xác lập thì độ chắc chắn lại rất cao.

“Thanh khoản giảm không đồng nghĩa với việc nhu cầu sụt giảm. Nó phản ánh sự cẩn trọng và chọn lọc khắt khe hơn từ cả người mua lẫn người bán,” ông Sơn nhận định. Theo ông, nhu cầu thực về nhà ở vẫn luôn tồn tại, tuy nhiên khách hàng hiện tại chỉ ưu tiên lựa chọn những sản phẩm vừa túi tiền, hạn chế vay mượn ngân hàng và tận dụng triệt để các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Giá Căn Hộ Vẫn Neo Cao Mặc Thanh Khoản Yếu

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định lãi suất tăng cao đang tạo ra sự phân hóa lớn trong khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng. Nhóm phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính đang phải gánh chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay, trong khi những người có sẵn dòng tiền hoặc nhu cầu vay ít lại tập trung săn tìm các dự án có mức chiết khấu và ưu đãi hấp dẫn.

Đồng thời, bà Trang đánh giá môi trường lãi suất cao đang định hình lại cấu trúc của nhóm khách mua nhà. Điều này buộc các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn, kết hợp với các ngân hàng để đưa ra các gói vay ưu đãi, kết hợp với chiết khấu thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Nhờ chiến lược này, một số dự án hướng đến tệp khách hàng có tiềm lực tài chính tốt vẫn duy trì được nhịp giao dịch khá ổn định.

Nghịch lý đang diễn ra là trong khi giao dịch chững lại, giá nhà vẫn không ngừng leo thang. Theo số liệu từ JLL Việt Nam, giá bán căn hộ tại TP.HCM trong quý I tiếp tục nhích nhẹ 2,3% so với quý trước. Còn Knight Frank ghi nhận mức tăng 3% đối với chung cư trên toàn thành phố so với thời điểm cuối năm. Thậm chí, một số dự án vẫn tự tin tăng giá trong các đợt mở bán mới, đẩy mặt bằng giá trung bình tại TP.HCM tiến sát mốc 110 triệu đồng/m2.

Áp lực chi phí tài chính được xem là rào cản chính khiến giá căn hộ khó có cơ hội giảm nhiệt. Kể từ đầu năm, giá vật liệu xây dựng biến động mạnh, cùng với đó là điều kiện thanh toán cho các nhà thầu khắt khe hơn, buộc chủ đầu tư phải bỏ ra lượng vốn lớn, tạo áp lực lên dòng tiền doanh nghiệp. Hơn nữa, lãi suất vay cho bất động sản vẫn neo ở mức cao và bị kiểm soát chặt chẽ. Việc nhiều dự án bị ách tắc pháp lý trong thời gian dài khiến khoản lãi vay bị tích tụ, và cuối cùng, chi phí này lại được tính thẳng vào giá bán sản phẩm.

Kết Luận

Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một giai đoạn thanh lọc và điều chỉnh khắc nghiệt. Thanh khoản sụt giảm mạnh trong khi giá bán lại phải gồng gánh áp lực từ chi phí đầu vào và nguồn cung khan hiếm. Bức tranh “giá tăng – giao dịch chậm” nhiều khả năng sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong ngắn hạn. Thị trường chỉ có thể khởi sắc khi những vướng mắc về pháp lý dự án được tháo gỡ, nguồn cung dồi dào hơn và mặt bằng lãi suất hạ nhiệt một cách rõ rệt. Quý độc giả nên theo dõi sát sao những động thái từ các cơ quan quản lý và các chính sách mới để có cái nhìn tổng quan và quyết định đầu tư đúng đắn.

Nguồn: VnExpress

2 PHÚT ĐỌC - NẮM TRỌN THỊ TRƯỜNG

Thợ Xây dành 3 tiếng mỗi ngày để lọc tin
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👉👉👉

✈️ NHẬN BẢN TIN SÁNG MAI

2 PHÚT ĐỌC - NẮM TRỌN THỊ TRƯỜNG

Thợ Xây dành 3 tiếng mỗi ngày để lọc tin
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇

✈️ NHẬN BẢN TIN SÁNG MAI