Thị trường bất động sản đang chứng kiến một nghịch lý khi các dự án chung cư mới liên tục thiết lập mặt bằng giá kỷ lục, trong khi thị trường chuyển nhượng lại có dấu hiệu chững lại, thậm chí xuất hiện tình trạng cắt lỗ. Sự trái chiều này phản ánh những thay đổi đáng chú ý trong xu hướng đầu tư và nhu cầu thực tế của người mua nhà.
Giá Chung Cư Sơ Cấp Liên Tục Lập Đỉnh Mới
Tại khu vực phía Tây Hà Nội, một dự án quy mô lớn với hơn 3.000 căn hộ nằm ven đại lộ Thăng Long vừa chính thức khởi động. Mức giá dự kiến trung bình đạt 93 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, chưa tính phí bảo trì). Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, giá bán thực tế có thể chạm ngưỡng 96-98 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ hai phòng ngủ tại đây có giá trị hơn 5,5 tỷ đồng. Mức giá này định vị dự án nằm trong top những chung cư có giá cao nhất khu vực An Khánh. Hiện tại, dự án đang trong giai đoạn nhận giữ chỗ và dự kiến sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 9 sắp tới.
Cũng tại phía Tây, một dự án cao 40 tầng thuộc khu đô thị Nam An Khánh, khởi động từ cuối năm trước, đang chào bán với giá trung bình 96 triệu đồng/m2. Với mức giá này, căn hộ diện tích nhỏ nhất cũng có giá trị lên tới 7,3 tỷ đồng.
Không chỉ khu vực phía Tây, phía Bắc Hà Nội cũng ghi nhận mức giá sơ cấp “khủng”. Một dự án được giới thiệu là phân khu cao tầng cuối cùng của đại đô thị đang dự kiến mức giá từ 128-132 triệu đồng/m2. Để sở hữu một căn studio 40m2, người mua phải bỏ ra hơn 5 tỷ đồng, và hơn 8,3 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ 63m2. Đây được xem là mức giá sơ cấp kỷ lục tại khu vực Đông Anh tính đến thời điểm hiện tại.
Thị Trường Chuyển Nhượng Chững Lại, Xuất Hiện Tình Trạng Cắt Lỗ
Trái ngược với đà tăng phi mã của thị trường sơ cấp, thị trường chung cư chuyển nhượng lại đang đi ngang. Thậm chí, ở một số dự án vùng ven, đã xuất hiện dấu hiệu “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng.
Theo chia sẻ của anh Mạnh Cường, một môi giới chuyên mảng chung cư chuyển nhượng, lượng căn hộ ký gửi bán trong hai tháng đầu năm đã tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Điểm chung là chủ nhà đã phải giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận. Cá biệt, một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức đã chấp nhận giảm giá 200-300 triệu đồng để thoát hàng nhanh chóng.
Anh Cường lấy ví dụ tại một phân khu ở đại đô thị phía Bắc, một số căn 58m2 đang được rao bán với giá 104 triệu đồng/m2, giảm 7 triệu đồng/m2 so với giá hợp đồng, tương đương mức giảm hơn 400 triệu đồng. Tại một khu đô thị phía Đông, nhiều căn hộ từng được mua chênh 300-500 triệu đồng nay cũng đang được rao bán bằng giá gốc. Mặc dù vậy, thanh khoản vẫn rất ảm đạm.
Nguyên Nhân Của Nghịch Lý Giá Chung Cư
Dữ liệu từ One Housing cho thấy, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản trên thị trường chuyển nhượng đã bắt đầu từ quý IV năm ngoái. Lượng giao dịch tại Hà Nội và vùng ven giảm 22% so với cùng kỳ. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định giá chuyển nhượng đã tiệm cận vùng đỉnh, trong khi lãi suất tăng khiến nhiều nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn. Mặt khác, mức giá neo cao cũng làm giảm khả năng tiếp cận của người mua ở thực.
Báo cáo của Batdongsan cũng chỉ ra rằng giá chung cư Hà Nội bắt đầu chững lại từ cuối 2025. Một số dự án như The Matrix One, The Senique, Imperia Signature Cổ Loa… ghi nhận mức giảm từ 3-17% so với cùng kỳ.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, sự trái chiều giữa giá sơ cấp và thứ cấp là điều dễ hiểu. Giá sơ cấp tăng do chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, đền bù, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính… đều đội lên đáng kể. Ngoài ra, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các đại đô thị, thuộc về một vài chủ đầu tư lớn, dẫn đến kỳ vọng giá bán cao. Chiến lược tăng giá theo từng phân khu cũng là một nguyên nhân khiến giá sơ cấp khó giảm.
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng nhu cầu mua và đầu tư chung cư giảm do lãi suất vay tăng và giá neo cao. Nhiều nhà đầu tư F2 gặp áp lực tài chính sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, buộc phải giảm giá để thoát hàng. Dù vậy, mức giảm giá trên thị trường thứ cấp hiện tại chủ yếu dao động trong khoảng 2-5%, cục bộ ở một số dự án lên tới 10-15%, chưa mang tính đại diện cho toàn thị trường.
Dự Báo Xu Hướng Và Khuyến Nghị
Các chuyên gia dự báo trong năm nay, tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng sẽ giảm mạnh. Nếu sự chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục nới rộng, người mua sẽ ưu tiên tìm kiếm các sản phẩm chuyển nhượng có giá bán hợp lý hơn. Hệ quả là phân khúc cao cấp, siêu sang có thể sẽ gặp khó khăn trong thanh khoản, làm gia tăng nguy cơ tồn kho.
CEO EZ Property khuyến nghị các chủ đầu tư cần tái cơ cấu sản phẩm, hướng tới việc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Việc đưa giá nhà về mức hợp lý và đa dạng hóa nguồn vốn là yếu tố then chốt để khơi thông dòng tiền và kích cầu, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.
Nguồn: VnExpress
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Bất Động Sản Khởi Sắc Khi 26 Ngân Hàng Đồng Loạt Giảm Lãi Suất
- TP.HCM Phê Duyệt Điều Chỉnh Quy Hoạch Xây Trung Tâm Hành Chính Thủ Thiêm
- Giá Bất Động Sản Hà Nội Bước Vào Cuộc Chơi Mới
- Thị Trường Bất Động Sản 2026: Cơ Hội Cho Nhà Đầu Tư Tỉnh Táo
- Lãi Suất Vay Mua Nhà Tăng: Bất Động Sản Bước Vào Chu Kỳ Ổn Định Mới
