Trái phiếu bất động sản đang ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ khi chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng giá trị phát hành quý đầu năm 2026. Dù thị trường vốn có dấu hiệu phục hồi tích cực, áp lực trả nợ và thanh toán các lô trái phiếu đến hạn vẫn là bài toán lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc.
Bất động sản dẫn đầu quy mô phát hành trái phiếu quý I
Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, hình thức phát hành ra công chúng chiếm gần 36% (14.334 tỷ đồng), tăng gấp đôi so với quý trước, trong khi phát hành riêng lẻ chiếm hơn 64% (25.805 tỷ đồng).
Vượt qua nhóm ngành ngân hàng, trái phiếu bất động sản đã trở thành nhóm phát hành lớn nhất với giá trị vượt 24.000 tỷ đồng, chiếm 60% tỷ trọng toàn thị trường. Đây là sự chuyển biến ngoạn mục bởi cùng kỳ năm trước, nhóm này gần như không ghi nhận đợt phát hành nào. Ngành ngân hàng theo sau ở vị trí thứ hai với 29% tỷ trọng. Mặc dù giá trị phát hành quý I tăng 60% so với cùng kỳ năm 2025, nhưng con số này vẫn thấp hơn nhiều so với quý cuối năm ngoái do các doanh nghiệp đang trong quá trình hoàn thiện báo cáo tài chính kiểm toán.
Đặc điểm lãi suất và xu hướng mua lại trái phiếu trước hạn
Về cơ cấu kỳ hạn, 41% lượng trái phiếu phát hành trong quý đầu năm có thời gian từ 7 đến 10 năm, với mức bình quân là 6,1 năm. Lãi suất phát hành trung bình đạt 7,81%/năm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng khoảng 0,57%/năm so với cùng kỳ năm 2025. Sự sụt giảm lãi suất trung bình toàn thị trường chủ yếu xuất phát từ việc các doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh giảm lãi suất huy động.
Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Tổng giá trị mua lại trong quý I đạt 11.300 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ 2025 và là mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Trước đó, đỉnh điểm của làn sóng mua lại trước hạn đã rơi vào giai đoạn từ quý II đến quý IV năm 2025.
Áp lực đáo hạn và tình trạng chậm thanh toán nợ trái phiếu
Thị trường đang đối mặt với áp lực tài chính lớn khi tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2026 lên tới 203.936 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất với 124.702 tỷ đồng (tương đương 61%), ngân hàng chiếm 11,2%. Tính riêng quý I, tổng giá trị gốc và lãi chậm trả mới đạt 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý IV/2025, nhưng hiện mới chỉ thanh toán được vỏn vẹn 57 tỷ đồng.
Theo báo cáo từ Chứng khoán MBS, áp lực này sẽ gia tăng mạnh trong các tháng tới. Dự kiến tháng 4/2026 sẽ có khoảng 28.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, và cả quý II/2026 con số này lên tới 58.000 tỷ đồng (tăng 140% so với cùng kỳ). Đặc biệt, nhóm bất động sản chiếm đến 79% giá trị đáo hạn trong quý II, tương đương hơn 46.000 tỷ đồng. Trên thị trường thứ cấp, giá trị giao dịch trái phiếu riêng lẻ trong quý I đạt hơn 323.000 tỷ đồng, với nhóm bất động sản và ngân hàng lần lượt chiếm 50% và 31% tổng giá trị giao dịch.
Kết luận: Thị trường trái phiếu đang dần lấy lại đà tăng trưởng, song rủi ro thanh khoản vẫn còn hiện hữu do áp lực đáo hạn tập trung lớn vào nhóm địa ốc. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao khả năng cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp để có quyết định an toàn.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
