Sự leo thang liên tục của giá căn hộ trung tâm tại TP.HCM đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ. Trong bối cảnh phân khúc cao cấp chiếm lĩnh khu vực lõi, các nhà đầu tư trung lưu đang có xu hướng tìm kiếm cơ hội tại những thị trường vùng ven có giá cả hợp lý và nhu cầu thực cao.
Áp lực từ giá căn hộ trung tâm đắt đỏ và sự thay đổi của nhà đầu tư
Những dự án căn hộ cao cấp và hạng sang liên tiếp xuất hiện tại lõi trung tâm với mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Điều này khiến biên lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê hay chuyển nhượng bị thu hẹp đáng kể sau khi trừ đi các chi phí tài chính và lãi vay. Đáng chú ý, lượng khách hàng mua thực tế tại đây không còn dồi dào như trước, trong khi giá bán vẫn neo ở mức cao.
Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm có dòng vốn tầm trung từ 4 đến 6 tỷ đồng đã quyết định mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực vệ tinh. Điển hình như trường hợp của một nhà đầu tư tại TP.HCM, thay vì tiếp tục bám trụ khu vực trung tâm, người này đã xuống tiền sở hữu một căn hộ shophouse 70m2 tại Dĩ An với giá hơn 3 tỷ đồng. Lý do là bởi thị trường vùng ven có nguồn cung phong phú, tầm giá dễ chịu và sở hữu lượng khách hàng có nhu cầu an cư thực tế rất lớn.
Thực trạng khan hiếm và lệch pha cung – cầu tại khu vực lõi đô thị
Báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield chỉ ra sự phân hóa sâu sắc chưa từng có giữa trung tâm TP.HCM và các vùng lân cận. Khu vực nội đô đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng khi chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý đầu năm, giảm 62% so với quý trước và thấp hơn 47% so với cùng kỳ năm 2025. Sự sụt giảm này thể hiện rõ tâm lý e ngại của các chủ đầu tư trước các biến động về chính sách tiền tệ.
Không chỉ thiếu hụt số lượng, cơ cấu sản phẩm tại trung tâm cũng mất cân đối nghiêm trọng khi hoàn toàn vắng bóng các dòng căn hộ trung cấp hay bình dân. Toàn bộ rổ hàng mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (28%) và hạng sang (chiếm đến 72%). Sự áp đảo của các dự án xa xỉ đã đẩy giá sơ cấp trung bình tại trung tâm lên mức kỷ lục gần 7.300 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và tăng 53% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, giá tăng cao lại tỷ lệ nghịch với thanh khoản. Quý I/2026 chỉ ghi nhận chưa đầy 1.000 giao dịch thành công tại trung tâm, tương đương 25% lượng hàng mới và giảm tới 74% so với quý trước. Nghịch lý này cho thấy thị trường lõi đang ngày càng xa rời tầm tay của nhóm khách hàng mua nhà để ở do khả năng chi trả bị giới hạn.
Sức hút mạnh mẽ từ thị trường căn hộ vùng ven
Sự bế tắc của thị trường trung tâm đã tạo đòn bẩy kích hoạt làn sóng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh. Trong quý I/2026, các thị trường vùng ven TP.HCM ghi nhận nguồn cung mở bán mới đạt 7.017 căn hộ (gấp gần 6 lần trung tâm) và tiêu thụ thành công tới 6.118 căn, phản ánh dòng tiền đang chủ động tìm kiếm các cơ hội dễ tiếp cận hơn.
Bình Dương tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi đóng góp tới 91% nguồn cung vùng ven với 6.430 căn hộ mới mở bán tại Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ với TP.HCM, các khu vực này trở thành tâm điểm thu hút người mua. Đặc biệt, mức giá sơ cấp trung bình tại Bình Dương chỉ khoảng 1.886 USD/m2 (tương đương 48 triệu đồng/m2), bằng 1/4 so với khu vực trung tâm.
Bên cạnh Bình Dương, thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang phát đi những tín hiệu phục hồi tích cực với mức giá sơ cấp trung bình duy trì quanh ngưỡng 1.373 USD/m2 (khoảng 35 triệu đồng/m2). Có thể thấy, thị trường đang tự điều tiết và tái phân bổ: khu vực trung tâm dành cho dòng vốn lớn và giới siêu giàu, trong khi vùng ven giải quyết nhu cầu nhà ở thực của số đông dân cư.
Xu hướng tất yếu và triển vọng dài hạn
Dự báo từ Cushman & Wakefield cho thấy giá căn hộ trung tâm khó có thể giảm nhiệt do các chi phí đầu vào và lãi suất vẫn neo cao. Vì vậy, nguồn cung tương lai giai đoạn 2026 – 2029 sẽ chủ yếu đổ dồn về các đô thị vệ tinh. Dự kiến Bình Dương sẽ bổ sung hơn 31.800 căn hộ mới tại các đô thị trọng điểm, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu cũng sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung mới để đáp ứng nhu cầu thị trường.
Nguồn: VnBusiness
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Dự Án Tuyến Đường Sắt Thủ Thiêm – Long Thành Chính Thức Khởi Động
- TP HCM Giao Thêm Đất Cho Dự Án Sân Golf Củ Chi Đến Năm 2057
- Đề Xuất Sửa Đổi Luật Đất Đai Nhằm Tháo Gỡ Khó Khăn Pháp Lý
- Đất Khai Hoang Trước 1975, Xây Nhà Bị Phạt: Có Được Cấp Sổ Đỏ Không?
- Nguồn Cung Bất Động Sản 2026 Bùng Nổ: Cơ Hội Nào Cho Nhà Đầu Tư?
