Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Giao Dịch Trầm Lắng Năm 2026

Q: Dự báo xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, thị trường sẽ tiếp tục quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Thanh khoản trong ngắn hạn khó có chuyển biến đột phá do lãi suất còn cao, nhưng đây là cơ hội để các dự án có mức giá hợp lý và pháp lý chuẩn chỉnh khẳng định vị thế trên thị trường.

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang đối mặt với nhiều thách thức khi thanh khoản sụt giảm và tâm lý người mua trở nên vô cùng thận trọng. Sự kết hợp giữa áp lực lãi suất vay cao và mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả đã khiến các giao dịch bất động sản tại khu vực này rơi vào trạng thái đình trệ kéo dài.

Nội Dung

Thực trạng thanh khoản yếu trên thị trường bất động sản TP.HCM

Trong những tháng đầu năm 2026, tình hình mua bán nhà đất tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang gặp khó khăn trong việc thanh khoản tài sản dù đã rao bán suốt thời gian dài. Điển hình như trường hợp ông Võ Văn Hiệp (phường An Khánh), dù rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại đường Mai Chí Thọ với giá 9,5 tỷ đồng suốt 4 tháng qua nhưng vẫn chưa tìm được khách mua, lượng người quan tâm thực tế rất ít.

Không chỉ các cá nhân, đội ngũ môi giới cũng đang trải qua giai đoạn bấp bênh. Một số môi giới tại khu vực Hòa Hưng cho biết, từ đầu năm 2026, giao dịch ở cả phân khúc nhà phố và căn hộ đều chậm lại so với cuối năm 2025. Có những trường hợp môi giới suốt hơn một tháng không chốt được hợp đồng nào, buộc phải tìm thêm các công việc khác để duy trì thu nhập. Đại diện các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận sau Tết Nguyên đán 2026, sức cầu giảm mạnh, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp từ 7-10 tỷ đồng.

Áp lực từ lãi suất và sự thay đổi trong tâm lý người mua

Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm đồng thời về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%. Nguyên nhân chính được cho là do việc thắt chặt tín dụng và mặt bằng lãi suất tăng nhanh.

Hiện nay, các gói ưu đãi lãi suất từ chủ đầu tư đã chuyển dịch từ 0% sang mức cố định 9-10%. Lãi suất thả nổi trên thị trường có thể vượt ngưỡng 12%, tạo áp lực dòng tiền cực lớn cho khách hàng vay vốn. Theo ông Troy Griffiths, cố vấn cao cấp của Savills, người mua hiện nay có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý và pháp lý hoàn thiện hơn là chạy theo các dự án mang tính đầu cơ.

Dự báo nguồn cung và xu hướng thanh lọc thị trường mạnh mẽ

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm sâu, chỉ còn khoảng 36%. Thị trường đang có sự phân hóa mạnh mẽ, dòng tiền chỉ tập trung vào các dự án của chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, hạ tầng tiện ích đồng bộ và pháp lý minh bạch. Dự báo trong quý II/2026, nguồn cung mới có thể dao động từ 5.000-7.000 căn nhưng sức cầu khó có thể chuyển biến tích cực ngay lập tức.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định đây là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ của thị trường sau thời gian tăng trưởng nóng. Mặt bằng giá bán khó giảm sâu trong ngắn hạn do chi phí phát triển dự án tăng, tuy nhiên người mua hiện đã thông thái hơn khi chú trọng vào tiến độ xây dựng và uy tín chủ đầu tư thay vì lướt sóng ngắn hạn như trước đây.

Biến động giá rao bán bất động sản sau 5 năm tăng liên tục

Một điểm đáng chú ý trong quý I/2026 là giá rao bán bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt sau nửa thập kỷ tăng trưởng liên tục. Theo PropertyGuru Việt Nam, sau khi đạt mức đỉnh 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025, giá rao bán trung bình toàn thị trường đã giảm xuống còn khoảng 96 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 4%.

Lý giải cho sự điều chỉnh này, các chuyên gia cho rằng bên cạnh áp lực lãi suất vay cao (có nơi lên đến 12-14%/năm), các yếu tố về chi phí đầu vào tăng theo khung giá đất mới năm 2025 và những bất ổn địa chính trị toàn cầu cũng tác động gián tiếp đến nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân. Thị trường hiện đang thiếu trầm trọng các sản phẩm vừa túi tiền, dù nhu cầu ở thực vẫn luôn hiện hữu.

Kết luận: Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Đây là thời điểm để các chủ đầu tư rà soát lại chiến lược sản phẩm và mức giá, đồng thời là cơ hội cho những người mua có nhu cầu ở thực tìm kiếm các dự án có pháp lý an toàn và giá trị sử dụng lâu dài.

Nguồn: CafeF

Câu Hỏi Thường Gặp (Q&A)

Tại sao giao dịch bất động sản TP.HCM năm 2026 lại trầm lắng?

Nguyên nhân chính là do lãi suất vay mua nhà tăng cao (từ 12-14%/năm) và chính sách tín dụng bị thắt chặt. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản đã tăng quá cao trong 5 năm qua, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư tại TP.HCM hiện nay là bao nhiêu?

Theo nghiên cứu từ Savills và DKRA, tỷ lệ hấp thụ và tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM hiện đang ở mức thấp, dao động từ 36% đến 40%. Nguồn cung sơ cấp cũng có sự sụt giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 1.900 căn trong kỳ báo cáo gần nhất.

Giá rao bán bất động sản TP.HCM có xu hướng tăng hay giảm?

Sau giai đoạn tăng nóng từ 2021 đến 2025, giá rao bán bất động sản trong quý I/2026 đã ghi nhận mức giảm khoảng 4%, từ trung bình 100 triệu đồng/m2 xuống còn 96 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá sơ cấp khó giảm sâu do chi phí phát triển dự án vẫn đang ở mức cao.

Người mua nhà hiện nay đang ưu tiên những yếu tố nào?

Tâm thế người mua đã thay đổi từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực. Họ ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và hệ thống tiện ích đồng bộ thay vì chạy theo các dự án chưa hoàn thiện.

Dự báo xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, thị trường sẽ tiếp tục quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Thanh khoản trong ngắn hạn khó có chuyển biến đột phá do lãi suất còn cao, nhưng đây là cơ hội để các dự án có mức giá hợp lý và pháp lý chuẩn chỉnh khẳng định vị thế trên thị trường.