Theo dự báo, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phải đối mặt với bốn thách thức lớn, bao gồm các “nút thắt” về giá đất, lãi suất, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng và rủi ro gia tăng đối với hoạt động đầu tư lướt sóng.
Giá Đất Và Lãi Suất – ‘Nút Thắt’ Kép Của Thị Trường BĐS 2026
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hai yếu tố đang trở thành “nút thắt” lớn nhất đối với thị trường địa ốc là bảng giá đất và lãi suất. Cụ thể, bảng giá đất mới được cho là sẽ đẩy mặt bằng giá đất lên rất cao, trong khi hệ số điều chỉnh tại nhiều địa phương vẫn chưa được ban hành. VARS lo ngại rằng nếu hệ số này quá cao sẽ tạo ra rào cản cho việc triển khai dự án, nhất là ở các khu vực mới. Tổ chức này khuyến nghị cần sớm công bố hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với khu vực phát triển mới để tạo động lực cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, lãi suất được xác định là rủi ro thứ hai. Chỉ trong một thời gian ngắn, lãi suất đã có xu hướng tăng trở lại, gây áp lực không nhỏ cho cả chủ đầu tư và người có nhu cầu mua nhà ở thực. VARS đề xuất việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được tiến hành một cách cẩn trọng và có chọn lọc. Mục tiêu là vừa hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính, vừa tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển, bởi một mặt bằng lãi suất quá cao có thể tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.
Vướng Mắc Giải Phóng Mặt Bằng & Năng Lực Thực Thi Địa Phương
Rủi ro thứ ba được VARS chỉ ra là công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nguyên nhân được cho là do sự thiếu quyết liệt trong khâu tổ chức thực thi ở một số địa phương. Để đẩy nhanh tiến độ, cần có những hướng dẫn cụ thể và thống nhất hơn.
Ngoài ra, năng lực của cán bộ quản lý cấp địa phương cũng là một yếu tố then chốt. Dù ba bộ luật quan trọng đã được ban hành và sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn, việc triển khai tại nhiều nơi vẫn còn chậm. Tình trạng cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm dẫn đến việc doanh nghiệp phải chờ đợi, kéo theo sự gia tăng chi phí không đáng có.
Rủi Ro ‘Lướt Sóng’ Gia Tăng Trên Thị Trường Bất Động Sản
Dữ liệu từ VARS cho thấy, năm 2025 thị trường đã có sự cân bằng hơn nhờ nguồn cung cải thiện đáng kể, với khoảng 128.000 sản phẩm mới được mở bán trên cả nước – con số cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Tuy nhiên, “cơn khát” nguồn cung vẫn chưa được giải quyết triệt để do cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối. Phân khúc nhà ở giá phải chăng thiếu hụt trầm trọng, trong khi có tới 25% nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc giá trên 100 triệu đồng/m².
Thực trạng này khiến mặt bằng giá neo ở mức cao và thanh khoản không còn đồng đều. VARS cảnh báo rằng hoạt động đầu tư “lướt sóng” đang ngày càng trở nên rủi ro. Khi nguồn cung đa dạng hơn, thị trường sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản ở các thành phố lớn đã tăng nhanh hơn thu nhập bình quân, kết hợp với áp lực lãi suất, khiến số lượng người tham gia thị trường bị thu hẹp. Người mua ở thực cần có nền tảng tài chính vững chắc, còn nhà đầu tư lướt sóng dựa vào hiệu ứng đám đông hay thông tin chưa kiểm chứng sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt khi thị trường ngày càng minh bạch hơn qua việc định danh bất động sản.
Giai Đoạn Thanh Lọc Mạnh Mẽ Đối Với Nhà Đầu Tư Và Chủ Đầu Tư
Nhà đầu tư hiện nay buộc phải có tư duy chọn lọc, ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải. Tương tự, các chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, phụ thuộc vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm không đúng nhu cầu cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, cũng chung nhận định rằng thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc sau thời gian dòng tiền đầu cơ hoạt động mạnh. Áp lực lãi suất từ quý IV/2025 và giá chuyển nhượng chững lại đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Lãi suất huy động đã đảo chiều tăng từ tháng 10/2025. Cùng với đó, các khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn, khiến áp lực trả nợ cả gốc lẫn lãi tăng mạnh, buộc nhiều nhà đầu tư phải tính toán lại.
Nguồn: CafeF
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- Cảnh Giác Với “Bẫy Nợ” Từ Các Gói Vay Mua Nhà Lãi Suất Thấp
- Sun Group Thi Công Siêu Dự Án 1,1 Tỷ USD Kết Nối Hà Nội – Bắc Ninh
- Kịch Bản Tăng Trưởng Kinh Tế Việt Nam Các Quý Cuối Năm 2026
- Hoàn Tiền Sử Dụng Đất Đã Nộp: Hạn Chót Nộp Đơn Trước 2027
- Hà Nội Thu Hồi Hơn 4ha Đất Tại Phường Dương Nội Cho 11 Dự Án
