Thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến một nghịch lý lớn khi nguồn cung hồi phục mạnh mẽ nhưng thanh khoản lại vô cùng ảm đạm. Thực tế này làm dấy lên mối lo ngại về nguy cơ khủng hoảng thừa bất động sản trong bối cảnh giá bán vẫn neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của người dân.
Nguồn cung bất động sản phía Nam ồ ạt quay trở lại đường đua
Sau một thời gian dài im hơi lặng tiếng do các vướng mắc pháp lý và rào cản tài chính, thị trường địa ốc khu vực phía Nam ghi nhận sự trở lại đầy sôi động trong quý II/2026. Hàng loạt dự án quy mô lớn đã đồng loạt khởi công, mở bán hoặc tái khởi động, mang đến luồng sinh khí mới cho toàn thị trường.
Tại TP.HCM, khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế mũi nhọn với sự xuất hiện của các sản phẩm mới tại những khu đô thị lớn như Thủ Thiêm, An Phú hay Sala. Trong khi đó, khu vực Tây Bắc cũng ghi nhận các đại dự án quy mô hàng nghìn hecta bước vào giai đoạn triển khai kinh doanh. Không chỉ dừng lại ở trung tâm, các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương và Tây Ninh cũng ghi nhận nhiều dự án căn hộ, khu dân cư mới tái khởi động sau khi hoàn thiện pháp lý.
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, chỉ trong nửa đầu năm, khu vực phía Nam đã ghi nhận hơn 120.000 sản phẩm được đưa ra thị trường hoặc chuẩn bị mở bán. Riêng tại TP.HCM, quý II đã đóng góp khoảng 10.000 đến 12.000 sản phẩm mới, tăng trưởng vượt bậc so với giai đoạn khó khăn 2023-2024.
Nghịch lý thanh khoản thấp và sự thay đổi trong hành vi đầu tư
Mặc dù nguồn cung dồi dào, bức tranh giao dịch thực tế lại không mấy khả quan. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới mở bán chỉ dao động quanh mức 30-40%, sụt giảm mạnh so với thời kỳ thị trường hưng thịnh. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận lượng giao dịch thành công vô cùng hạn chế.
Thực tế này bắt nguồn từ việc tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì bị cuốn theo hội chứng sợ bỏ lỡ (FOMO) hay kỳ vọng lướt sóng nhanh như giai đoạn 2020-2022, nhà đầu tư hiện nay đặt tính pháp lý, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế lên hàng đầu.
Điển hình như trường hợp của anh Tùng (TP.HCM), người từng chi 4,8 tỷ đồng vào đầu năm 2022 để mua mảnh đất 1.200m2 tại Bảo Lâm, Lâm Đồng làm mô hình nghỉ dưỡng. Khi thị trường đảo chiều từ giữa năm 2023, thanh khoản biến mất hoàn toàn. Đến nay, dù đã giảm giá sâu xuống còn 3,6 tỷ đồng (chấp nhận lỗ hơn 1 tỷ đồng), anh vẫn không thể tìm được khách mua. Câu chuyện này phản ánh rõ nét sự thận trọng tối đa của dòng tiền ở thời điểm hiện tại.
Bản chất lệch pha cung cầu và nỗi lo khủng hoảng thừa bất động sản
Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến dòng tiền ngập ngừng xuống tiền nằm ở việc giá bán sơ cấp liên tục leo thang. Các dự án mới ra mắt phần lớn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm nhà ở có mức giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng.
Đại diện CBRE Việt Nam nhận định, thị trường đang xảy ra tình trạng lệch pha cung – cầu nghiêm trọng. Nhu cầu ở thực của người dân là rất lớn, nhưng mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của số đông. Những mức giá đắt đỏ vốn chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm nay đã lan rộng ra vùng ven, buộc người mua phải trì hoãn kế hoạch an cư hoặc dịch chuyển ra các tỉnh lân cận.
Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung trong khi sức mua yếu khiến dư luận đặt câu hỏi về một cuộc khủng hoảng thừa bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích cho rằng thuật ngữ này chưa thực sự chính xác đối với bối cảnh hiện nay. Khủng hoảng thừa chỉ xảy ra khi lượng hàng vượt quá nhu cầu thực tế của xã hội. Trong khi đó, với tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số nhanh chóng tại khu vực phía Nam, nhu cầu nhà ở vẫn luôn ở mức cao.
Thực trạng hiện tại là thị trường không thừa nhà ở nói chung, mà chỉ đang thừa các sản phẩm định giá quá cao hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ, đồng thời thiếu hụt nghiêm trọng các căn hộ giá hợp lý, có pháp lý minh bạch.
Thách thức tái cân bằng của thị trường địa ốc phía Nam
Đại diện Batdongsan khu vực miền Nam chia sẻ thêm, tâm lý chờ đợi vẫn đang bao trùm thị trường do lãi suất chưa tạo được động lực đủ mạnh và giá bán các dự án mới vẫn neo cao. Số lượng dự án khởi công không còn là thước đo duy nhất cho sức khỏe thị trường, mà quan trọng hơn là tỷ lệ hấp thụ thực tế từ người mua ở thực.
Thị trường bất động sản phía Nam đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc và sàng lọc tự nhiên sau nhiều năm tăng trưởng quá nóng. Thách thức lớn nhất hiện nay của các doanh nghiệp địa ốc không phải là tạo ra thật nhiều sản phẩm, mà là kiến tạo các sản phẩm đáp ứng đúng túi tiền và nhu cầu thực tế của người dân để giải quyết triệt để bài toán lệch pha cung cầu.
Nguồn: VnBusiness
Thực chất đây không phải là khủng hoảng thừa truyền thống do nhu cầu nhà ở thực tế vẫn rất lớn. Vấn đề cốt lõi là sự lệch pha cung cầu, khi thị trường đang thừa phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng các sản phẩm vừa túi tiền.[/accordion-item>
Theo nhận định của Thợ Xây và các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng khắt khe hơn. Giao dịch sẽ chỉ thực sự bứt phá khi các chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, đưa ra mức giá hợp lý và tập trung vào nhu cầu ở thực của khách hàng.
Anh/chị chỉ cần 2 phút để nắm trọn thị trường vào 6h00 mỗi sáng. 👇👇👇
- TP.HCM: Công Bố 6 Dự Án Nhà Ở Người Nước Ngoài Được Phép Sở Hữu
- TPHCM Cần 100 Tỉ Đồng Khắc Phục Sự Cố Lún Sụp Bờ Kè Kênh Tàu Hủ
- Chuyên Gia Phân Tích: Có Nên Mua Nhà Đất Sau Tết Nguyên Đán?
- Hà Nội Đẩy Nhanh Giải Phóng Mặt Bằng Hàng Loạt Dự Án Trọng Điểm
- TPHCM Siết Cao Tầng Khu Lõi, Giá Chung Cư Cũ Lên Đến 80 Triệu/M2
